El origen, desarrollo y efectos de la propiedad privada en Puerto Rico

El origen, desarrollo y efectos

de la propiedad privada en Puerto Rico

El origen y desarrollo del precepto estatutario jurídico de la propiedad privada, en nuestro ordenamiento jurídico puertorriqueño, como parte componente de nuestro estado de derecho, tiene sus raíces en el antiguo ordenamiento jurídico español (1).

Remontándonos a la época del descubrimiento (exploración, conquista y colonización) de América (el Nuevo Mundo o las Indias), se atribuía al Rey, como único y legítimo representante del Estado, el señorío o dominio eminente sobre todas las tierras descubiertas, en virtud de diversos títulos, (donación de la Santa Sede, ocupación de cosa "nullius", etc.). Así, los Reyes de España se consideraron dueños supremos de las tierras que no estuvieran ocupadas o poseídas por los indígenas. La actividad legislativa se orientó a la protección de la población indígena, dictándose leyes y disposiciones con el fin de garantizar a éstos el tranquilo disfrute de sus tierras frente a posibles abusos de los colonizadores (2).

El derecho de propiedad raíz en América nació cuando para la fecha del 23 de abril del año 1497 los Reyes Católicos de España, Fernando e Isabel, expidieron en Burgos una Real Cédula que autorizaba a Cristóbal Colón repartir entre los pobladores del Nuevo Mundo montes, aguas y tierras. Mediante esa Real Cédula, como instrumento del ordenamiento jurídico español positivo, siendo la forma más común de legislación referente a América, se originaron en las Indias los primeros títulos de concesión en usufructo, reconocidos por la Corona Española (3).

Según estas disposiciones, los colonizadores solamente podrían ocupar las tierras sin dueño, e incluso se llegó, con el criterio de protección a los indígenas, a declarar nulas las adquisiciones de tierras de éstos, por presumirse que tales adquisiciones eran fraudulentas (2).

En la práctica surgieron algunos problemas. No se llegó, en la mayoría de los casos a practicar el deslinde entre las tierras poseídas por los indígenas y las que, por no tener dueño, se atribuían en pleno dominio al Rey. La consecuencia fue que, en muchas comarcas todo el suelo se hallaba sujeto a una especie de condominio entre los indígenas y el Estado. En aquellas comarcas en que se había llevado a cabo la separación, el terreno del Estado se repartía en lotes entre los inmigrantes. Todo esto dio lugar a abusos; los poseedores de tierras extendían muchas veces sus límites, usurpando terrenos públicos, concejiles y de realengos, y aún de los mismos indios. Otros ocupaban baldíos con el fin de convertirlos en terrenos de cultivo, sin obtener previamente el título de concesión (4).

Por otro lado, en el año de 1503, la Reina Isabel había establecido que los indígenas tenían que trabajar para los españoles. Se ordenó que los caciques debían poner un número de sus indígenas a la disposición de los españoles para los trabajos necesarios. También se señalaba que los indígenas estaban obligados a trabajar como libres y no sujetos a servidumbre, disponiéndose que se les pagara salario y alimentos. Este sistema se conoció como el repartimiento de indios. Junto a los repartimientos de indios existió la encomienda.

Como parte de la misión española era cristianizar a los habitantes, se encomendaba un grupo de indígenas a un español, quien se ocuparía de velar por ellos y enseñarles la fe cristiana (5), rescatada desde el siglo cuarto por el emperador Constantino I del Imperio Romano, utilizada como instrumento político y económico, luego de su éxito en la Batalla del Puente Milvio, basada en fábulas y sin bases documentales, no mas allá de una copia de una carta al apostol Pedro del mismo siglo.

Por otro lado, respecto a Puerto Rico, aunque en el año de 1505 la Corona Española concedió a Vicente Yañez Pinzón un asiento para poblar la isla, no fue hasta el año de 1508 que, con unas nuevas capitulaciones otorgadas a Juan Ponce de León, comenzaron formalmente las actividades colonizadoras. En ambas capitulaciones, concedidas como una merced o recompensa por buenos servicios a la Corona, se puede observar tanto el interés por poblar permanentemente como el énfasis en la iniciativa privada, aunque siempre bajo el control y soberanía de la Corona. Por ejemplo, se recompensó a Yañez Pinzón, igual que a Ponce de León, por su participación en la conquista de La Española y en la exploración de otras áreas. Este nuevo tipo de capitulación tendía a reglamentar más directamente la vida en los nuevos territorios explorados. A pesar de que no se conservan las primeras capitulaciones firmadas con Ponce de León para explorar a Puerto Rico, podemos examinar las dadas a Yañez Pinzón. En el caso de éste, le autorizaron a poblar la isla de San Juan (como se conocía entonces lo que es hoy Puerto Rico) con el mayor número posible de vecinos, casados y solteros, para que vinieran y trabajaran en ella sin que se les diera salario. Se le instruyó para que organizara de una a cuatro Villas de cincuenta y sesenta vecinos cada una y para que repartieran caballerías, tierras, árboles y otras cosas, siguiendo la forma establecida en La Española.

La tierra, sin embargo, sería propiedad de la Corona porque sólo se otorgaba en usufructo. De manera que, si antes de los cinco años las personas querían regresar a España, no podían vender lo recibido en repartimiento y la Corona quedaba en libertad de otorgarlo a otra persona. Además, se señalaba que el conquistador tenía la obligación de construir a su costa una fortaleza para la defensa. Vemos, que es el conquistador, en su calidad de individuo privado, quien tenía que pagar los gastos de colonización, pero la Corona Española mantenía su poder para regularlo. Las relaciones económicas también estaban establecidas claramente. Se le debía pagar a la Corona 10% de todo lo que se cultivara o comerciara en la isla y un quinto del oro y otros metales que se obtuvieran.

El Estado se reservaba, sin embargo, la administración de la justicia civil y criminal. Como Yañez Pinzón no se trasladó a Puerto Rico en los dos años estipulados por las capitulaciones, se autorizó a Juan Ponce de León a que viniera a la isla. Este había participado, junto a Nicolás de Ovando, gobernador general de Indias, en la conquista de La Española. Nicolás de Ovando le otorgó unas capitulaciones con las que pudo organizar su grupo a nombre del Rey Fernando el Católico, Gobernador de La España. A pesar de que la población de La Española no era muy abundante, pudo reunir cuarenta y dos personas para llevar a cabo su viaje de exploración a la isla vecina, que ya Cristóbal Colón había bautizado con el nombre de San Juan.

Ponce de León llegó a Puerto Rico el 12 de agosto del 1508 a tierras del cacique Agueybaná, en las cercanías del puerto de Guánica. Posteriormente éste exploró el norte de la isla, estableciéndose en el lugar que nombró Caparra. Gradualmente fueron llegando personas de La Española y de Castilla para poblar y establecerse en Puerto Rico. Se ordenó a Ponce de León que repartiera tierras e indígenas entre los españoles y que comenzara con la fundición de oro, la ganadería y alguna siembra de alimentos. En el mes de septiembre del 1509 el Rey Fernando el Católico autorizó a Juan Ponce de León a que diera a los oficiales reales 100 indígenas y los solares y tierras que se acostumbraba dar en esos casos. Unos días más tarde le ordenó que les diera vecindad a 30 personas, otorgándoles caballerías de tierra y repartimientos de indígenas. Una caballería de tierras era el equivalente a 200 cuerdas hoy (6).

Para el 18 de marzo de 1510, la Corona Española promulgó una Real Cédula determinando el modo de hacer los repartimientos de solares, tierras e indios en las Indias, incluyendo a la isla de Puerto Rico (7).

Tiempo después, para la fecha del 5 de octubre de 1511, la Corona Española promulgó una Real Cédula, estableciendo la Real Audiencia Chancillería de Santo Domingo en La Española, como tribunal de justicia para las Indias, como contrapeso de la autoridad del Almirante. Teniendo jurisdicción como tribunal de apelaciones ante las sentencias dictadas por los Gobernadores de Puerto Rico. Durante su existencia, a principios de la colonización, se apeló al Consejo de Indias en litigio entre los conquistadores por las reparticiones de terrenos de la Corona Española (8).

Más tarde, las Juntas de Burgos y Valladolid en España dictaminaron leyes para reglamentar las relaciones hispano-indígenas, estableciendo nuevos elementos jurídico-doctrinales (9).

A esos efectos, mediante esos nuevos mecanismos jurídicos, a la población indígena se le fue despojando de sus tierras sutilmente y se les obligó a trabajar para los colonizadores españoles, cuando en el año de 1513 se redactó un requerimiento, lo cual era un escrito que se leía a los indígenas, por medio de un intérprete, en el que después de dar algunas explicaciones sobre la creación del mundo y el poder de la Corona Española, se exhortaba a los indígenas a que se sometieran a los Reyes y adoptasen el cristianismo. Si no lo hacían, estaban sujetos a la guerra y la esclavitud. Siendo ese régimen avalado por los teólogos y letrados de la época. Usando este mecanismo se esclavizó a muchos indígenas y por ende se les privó del uso y tenencia de sus tierras, las que fueron poco a poco tomadas por los españoles (10).

A esos efectos, mediante la promulgación de una Real Orden en el año de 1513, dispuso el Rey de la Corona Española como había de hacerse la repartición de tierras en Puerto Rico (11).

Además, para la fecha del 23 de febrero de 1513, la Corona Española promulgó una Real Cédula ordenando la construcción de iglesias en todas las estancias, haciendas y minas; y el nombramiento de visitadores, jueces y oficiales por el Almirante para el cumplimiento de lo ordenado, mediante visitar los lugares, estancias y minas (12).

Más tarde, para el año de 1523, la Corona Española promulgó una Real Cédula por la cual ratificó la Real Orden del año 1513, que dispuso como había de hacerse la repartición de tierras en Puerto Rico (13).

Entonces, para el 1542 la Corona Española, promulgó una Real Cédula ordenando el uso común de pastos, montes y aguas; causando la susodicha orden disturbios en la población de poseedores ilegítimos de tierras en Puerto Rico (14).

Más adelante, para el mes de julio de 1545, la Real Audiencia de Santo Domingo en la Española le ordenó al Gobernador General de Puerto Rico, Iñigo López Cervantes de Loíza, le informara al Emperador de la Corona Española el resultado de la aplicación de la Real Orden dada en el año 1542 sobre el uso común de montes, pastos y aguas en Puerto Rico (15).

Más tarde, durante el periodo del 1567 al 1571, en España, Juan de Ovando, con los papeles del Consejo de Indias ante él, preparó un compendio de las leyes vigentes que componían el derecho español hasta ese entonces aplicable a las colonias del Nuevo Mundo, bajo el nombre de la Copulata de las Leyes de Indias (16).

Para el año de 1579, según lo relató el Gobernador General de Puerto Rico, Juan López Melgarejo, como consecuencia de un informe enviado al Rey de la Corona Española, Felipe II, a lo largo del río Toa, en la parte norte de la isla de Puerto Rico, había tres ingenios de caña de azúcar y en las riberas del río Bayamón había cuatro ingenios azucareros. Los frecuentes asedios de indios caribes y franceses impedían el desarrollo normal de las haciendas y hatos (17).

Por otro lado, para el 1580 debido a que la legislación indiana resultaba bastante profusa, el Rey de la Corona Española, Felipe II, sintió gran preocupación por que quedara recogida en un cuerpo legal, todas las leyes que regían en los territorios de las Indias, para que pudiese ser consultado por los administradores de justicia y por los oficiales responsables del bienestar general de las colonias, cuyos dilatados territorios exigían una aplicación uniforme y equitativa de las leyes (18).

Ahora bien, en lo relativo al plano económico, para el año de 1591 la Corona Española, necesitada de aumentar sus ingresos fiscales, revocó los permisos de reparticiones de tierras realengas dadas por el cabildo y ordenó una composición, es decir, la evaluación del título de posesión y valor de las tierras para el pago de una contribución al Estado. Esta acción permitió identificar al unísono: primero, los vecinos que no tenían títulos legítimos de posesión sobre tierras ocupadas pertenecientes al Estado debido a haberlas usurpado; que de querer continuar poseyéndolas, tendrían que conseguir sus títulos legítimos de posesión otorgados por la Corona Española. En adición de que para que no se les invalidara sus títulos recién expedidos, tendrían que cumplir con los requisitos de pagar un canon contributivo o usufructo fiscal al Estado, asemejándose la situación al pago de una renta y además, con el de comprometerse a residir en el terreno poseído por más de 5 años, a partir de la fecha de expedición del título. Como al principio de la colonización, en que si antes de los cinco años las personas querían regresar a España, no podían vender lo recibido en repartimiento y la Corona quedaba en libertad de otorgarlo a otra persona; segundo, los vecinos que tenían títulos legítimos de posesión sobre tierras ocupadas pertenecientes al Estado debido a haberlas ocupado mediante los repartimientos de tierras efectuados por el cabildo. Que de querer continuar poseyéndolas para que no se les invalidara sus títulos expedidos por la Corona Española, tendrían que cumplir con los requisitos de pagar un canon contributivo o usufructo fiscal al Estado, asemejándose la situación al pago de una renta y además con el de completar el tiempo mínimo de residencia en el terreno poseído, por más de 5 años; y tercero, se identificó a los vecinos con títulos legítimos de posesión, sucesores a su vez de los títulos de "concesiones reales o cédulas de vecindad", expedidos a la clase noble por la Corona Española que residió en la isla por más de los 5 años reglamentarios, durante los primeros años de la colonización. Estando los susodichos títulos que componían el tracto, custodiados en los archivos escriturarios. Evidenciando así, con el título, su derecho a ocupar los terrenos que aunque pertenecientes al Estado, éste no podía despojarlos de los mismos, por no ser estos realengos, baldíos o hatos; sobre los cuales también deberían pagar una contribución fiscal, asemejándose al usufructo que pagaban los titulares nobles durante los primeros años de la colonización. Durante este periodo, la Corona Española mantuvo vigente lo ordenado por la Real Orden expedida en el año de 1513, que dispuso como había de hacerse la repartición de tierras en Puerto Rico, en donde las tierras continuaban siendo propiedad de la Corona, como al inicio de la colonización, porque solo se otorgaban en usufructo (19).

Más tarde, para el año de 1596, la Corona Española promulgó una Real Cédula por virtud de la cual ratificó por segunda ocasión la Real Orden del año 1513, que dispuso como había de hacerse la repartición de tierras en Puerto Rico (20).

Ahora bien, como consecuencia del ataque holandés para invadir la isla de Puerto Rico en el año de 1625, fueron destruidos los archivos civiles eclesiásticos, desapareciendo la mayor parte de los registros escriturarios en Puerto Rico que contenían documentos relativos a los títulos de cédulas de vecindad sobre tierras concedidas por la Corona Española a los primeros pobladores como Juan Ponce de León (21).

Para el 1629, en España, Rodrigo de Aguiar y Acuña del Consejo de Indias y su colaborador Antonio de León Pinelo, usando el Cedulario Indiano y los Libros Cedularios del Consejo de Indias como fuente de leyes y decretos; recopilaron y codificaron sobre 6,000 leyes que componían el estado de derecho español en lo relativo a la administración de las Indias hasta ese entonces, contenidas en 400,000 cédulas despachadas desde el 1492, en nueve libros conocidos como la Nueva Recopilación de Leyes de los Reinos de las Indias (22).

Luego, para el 1631, en España, según la Ley XV del Título XII del Libro IV de la Nueva Recopilación de Leyes de los Reinos de las Indias, la Corona Española promulgó regulaciones adicionales para la ejecución del Régimen de la "composición" que se había decretado en el año de 1591 (23).

Entonces, para el 1680, el Rey de España, Carlos II, promulgó oficialmente la utilización de la Nueva Recopilación de Leyes de los Reinos de las Indias, realizada en el año de 1629, que contenía sobre 6,000 leyes codificadas que componían el estado de derecho español en las territorios de las Indias (24).

Más tarde, para la fecha del 24 de noviembre de 1735, la Corona Española promulgó una Real Cédula ordenando que los individuos que entrasen en posesión los bienes inmuebles realengos del Estado, en los dominios de las Indias, tenían que acudir precisamente al Rey para pedir la confirmación de su derecho, bajo pena de perderlos si no lo hiciesen. La experiencia demostró los inconvenientes de este sistema por lo costoso que resultaba plantear este recurso en la Corte y las dificultades que ocasionaba la distancia de estos territorios. Muchos dejaron de pedir la citada confirmación por no poder costear dicho recurso, cuyos gastos y costas casi siempre excedían del valor de lo ocupado (25).

Más tarde, para la fecha del 1 de julio de 1746, la Corona Española promulgó un Real Decreto declarando nulos y de ningún valor los títulos de tierras librados desde el 26 de abril de 1618 en adelante, exigiéndose la presentación de dichos títulos dentro de un plazo de cuatro días, so pena de ser tenidas por baldías y realengas las tierras ocupadas. Este mandato quedo sin efecto al morir el monarca Felipe V (26).

En vista de estos inconvenientes y para facilitar la confirmación de tales adquisiciones, asegurando además los límites de las propiedades, se dictó la Real Cédula del 15 de octubre de 1754, estableciendo normas para las mercedes, ventas y composiciones de realengos, sitios baldíos, hechas "al presente y que se hicieren en adelante". Se facultó a los Virreyes y Presidentes de las Audiencias para que procedieran a la venta y "composición" de todas las tierras pertenecientes a la Corona, es decir, no poseídas por los indígenas. La "composición" consistía en la fijación de una cantidad que había de pagar con el fin de legitimar las usurpaciones de terrenos. Se deberían fijar previamente y de manera auténtica la verdadera situación, naturaleza y lindes de los bienes poseídos por particulares, mediante una investigación general de los títulos de adquisición de cada poseedor, otorgamiento de títulos nuevos a los que carecían de ellos y pago de las cantidades correspondientes.

Todos estos procedimientos y recursos se tramitarían y resolverían en los distintos territorios, quedando confiados a los Virreyes y Presidentes de las Audiencias quienes nombrarían oportunamente a los "Ministros sub delegados" para la venta y composición de las tierras. En la Real Cédula se decía que los Jueces y Ministros sub delegados deberían proceder "con suavidad, templanza y moderación", instruyendo "procesos verbales y no judiciales" cuando se tratase de tierras poseídas por los indios (27).

Más tarde, para el 1757, por decreto del Gobernador Capitán General de Puerto Rico, Felipe Ramírez de Estenós, el Cabildo de la capital anunció la implantación de una reforma agraria, mediante la reciente fundación de la Real Compañía Barcelonesa de Cataluña, en España, la que había arribado a las Antillas con sus embarcaciones conteniendo factores, efectos y herramientas para el cultivo. Luego del arribo de esta empresa a Puerto Rico, el Gobernador Capitán General de Puerto Rico, Felipe Ramírez de Estenós, envió por la isla al sargento mayor de milicias, Pedro Vicente de la Torre, y al teniente a guerra del partido de Manatí, Joaquín Navedo, para distribuir tierras realengas y vírgenes entre los desacomodados. El Gobernador señaló el hecho de que los hatos estaban injertados entre las estancias, cuyos dueños se veían en la necesidad de cercarlas fuertemente para evitar la destrucción de los sembrados por el ganado ambulatorio. El gasto de proveer cercas para sus estancias gravaba a los terratenientes. El Gobernador proponía que el ganado se moviera para el interior de la isla. El Cabildo de la capital aprobó las recomendaciones del Gobernador, anunciando luego que durante los meses de septiembre y octubre de 1757 quedarían demolidos los hatos y criaderos de Toa Alta, Toa Baja, Bayamón, Cangrejos y Río Piedras. Aquellos dueños de hatos que rehusaran trasladarse, tendrían que cercarlos fuertemente o serían demolidos para beneficio público (28).

Entonces, para la fecha del 8 de septiembre de 1758, llegó a San Juan de Puerto Rico el primer barco de la Real Compañía Barcelonesa de Cataluña y se le ofrecieron los primeros frutos para mercadearlos en España (29).

Ahora bien, para el mismo año de 1758, la Corona Española promulgó una Real Cédula por la cual renovó y ratificó el Real Decreto expedido por ésta el 1 de julio de 1746, que declaraba nulos y de ningún valor los títulos de tierras librados desde el 26 de abril de 1618 en adelante, exigiéndose la presentación de dichos títulos dentro de un plazo de cuatro días, so pena de ser tenidas por baldías y realengas las tierras ocupadas; que había quedado sin efecto al morir el monarca Felipe V. Aunque tenia abolengo correctísimo y exigía el cumplimiento del Real Decreto de 1 de julio de 1746, no pudo llevarse a efecto por ser imposible la comprobación documentada de los títulos de las propiedades trasmitidas de padres a hijos durante dos siglos, por haber desaparecido los archivos escriturarios durante el ataque e invasión holandesa en el año de 1625. Su promulgación causó gran revuelo, evocando los incidentes ocurridos en la isla en 1545, cuando se hizo declaración de la comunidad de pastos y montes, produciéndose motines y pedreas contra alcaldes y consejales (30).

Como solución a esta problemática, para el 15 de marzo de 1759, la Corona Española promulgó una Real Orden reconociendo la legítima propiedad de las estancias de labor a los que estaban en posesión tranquila de ellas, pero ordenando la destrucción de hatos y venta de los terrenos que los componían (31).

Para el año de 1765, la población de Puerto Rico era de 44,883 habitantes, ósea, 13 personas por milla cuadrada. Estando las tierras heredadas, que habían sido cultivadas originalmente durante la colonización, más abandonadas que las poseídas por otros terratenientes, debido a la falta de mano de obra esclava, utensilios de labranza y mercados que absorbieran el aumento de la producción (32).

Por otro lado, para el 1769, por decreto del Rey Carlos III de la Corona Española, se estableció en Puerto Rico, el Registro de Anotadurías de Hipotecas, como organismo jurídico del Estado, representante de la fe pública, para la constitución de hipotecas, mediante el acto de inmatriculación de pagareses a la orden del emisor o portador (acreedor), como instrumentos jurídicos negociables, para garantizar el pago de prestamos privados (obligaciones), sujetando los bienes inmuebles privados del deudor al pagare, constituyéndose así, cargas o gravámenes sobre los bienes inmuebles propiedad del deudor. No siendo el propósito del organismo el de registrar, mediante su inmatriculación, las compraventas simples de bienes inmuebles. Aunque si el de la expedición de certificaciones de deudas que probaran el estado de cargas sobre todos los bienes inmuebles adquiridos por instrumentos nacidos del ordenamiento jurídico positivo (33).

Más tarde, para la fecha del 14 de enero de 1778, el Rey Carlos IIl de la Corona Española, dictó una Real Cédula especial para el repartimiento de tierras en la isla de Puerto Rico, por virtud de la cual fueron demolidos los "hatos" y repartidos en "estancias" entre los colonos, suprimiéndose también las "dehesas" o "pastos comunes" y respetándose únicamente los "ejidos" de los pueblos que después fueron convertidos en "cotos" de propiedad particular. La misma fue parte de una reforma agraria para incrementar la producción agrícola en Puerto Rico, mediante la expedición de títulos de propiedad por concesión, sobre los hatos cultivables propiedad del Estado, con un impuesto para el mantenimiento del ornamento de las Milicias Disciplinadas, con la condición de revertir al Estado los terrenos que no fuesen cultivados por los concesionarios originales, sus herederos o sucesores en título. Debido a la escasez de soldados españoles para defender la isla de invasiones extrajeras, se organizó un grupo civiles que participaban como soldados voluntarios para defender la isla.

A éste grupo se conoció como Las Milicias Disciplinadas. Se reconocía a los terratenientes el carácter de verdaderos propietarios bajo ciertas condiciones de cultivo, pudiendo enajenar sus tierras en vida y trasmitirlas por muerte a sus herederos, los cuales también para conservar sus derechos tendrían que cumplir con las condiciones de cultivo, impuestas a su causante o vendedor, por la Corona Española. El cumplimiento de esta Real Cédula se encomendaba a una Junta que había de hacer el reparto de los terrenos, determinando la situación, cabida, linderos y amojonamiento de cada predio y ordenándose un "Registro Especial" donde constaran los nombres de los futuros propietarios, su condición de labrador, residencia, cultivo de la finca y demás condiciones que era obligatorio consignar. Además, mediante la susodicha Cédula se le concedió a los inmigrantes recién llegados títulos legales de propiedad que le daban los derechos de posesión sobre las tierras que venían cultivando sin títulos legales, bajo las mismas condiciones impuestas a los naturales de la isla.

Por esta Real Cédula, durante el mismo año de 1778, también el Estado publicó un edicto anunciando la concesión, bajo las mismas condiciones antedichas, de solares o parcelas en terrenos baldíos pertenecientes al Estado, a 15,000 familias que componían una población de 77,700 personas, que vivían como agregados sin títulos legítimos de propiedad en los terrenos de los grandes terratenientes o del Estado. No obstante, la implantación de este nuevo régimen hubo de aplazarse a causa de la guerra entre Inglaterra y España y de las guerras napoleónicas, hasta que se expidió la Real Orden de 28 de diciembre de 1818, disponiéndose el establecimiento de una nueva Junta en Puerto Rico, bajo el nombre de Junta de Repartimientos de Terrenos Baldíos, para que procediera a la distribución de tierras y a sus deslindes hasta expedir a los interesados el correspondiente título de pertenencia, dándose así el último paso para el reconocimiento de la propiedad en Puerto Rico. Hasta ese momento los derechos de los poseedores de fincas rústicas variaba, pudiendo distinguirse: primero, los que las tenían por concesión real o las habían legitimado por la "composición". Estos ejercían sus derechos con arreglo a la legislación del antiguo reino de Castilla, supletoria en América y lo contenido en la Nueva Recopilación de Leyes de los Reinos de las Indias. Eran verdaderos propietarios, con todas las facultades inherentes a su dominio; y segundo, los que las habían obtenido por concesión de municipios o cabildos. Estos actuaban como propietarios pero sólo podían disponer de sus tierras por causa de muerte u nunca intervivos (34).

En cuanto a formalidades públicas para la transmisión y gravamen de la propiedad inmueble, nada se disponía en la Nueva Recopilación de Leyes de los Reinos de las Indias. (35).

Para la fecha del 6 de mayo de 1778, el Rey Carlos IIl de la Corona Española promulgó una Real Cédula ordenando que en todos los dominios de las Indias, se anotaran indispensablemente en los respectivos oficios de Anotadores de Hipotecas cuantas escrituras se otorgaren con hipotecas expresas y especiales, sin excepción de ninguna (36).

Más tarde, para la fecha del 16 de abril de 1783, el Rey Carlos IIl de la Corona Española promulgó una Real Cédula ordenando que se procediera al establecimiento de los oficios de hipotecas en todas las cabezas de partido en Puerto Rico (37).

Por otro lado, para el 1785, el Rey Carlos IIl de la Corona Española, estableció en Sevilla, España, el Archivo General de las Indias, para conservar todos los documentos relativos a la exploración, conquista y colonización de las colonias bajo el dominio español en el Nuevo Mundo. Este archivo sirvió como depositario de los documentos de carácter notarial, donde se registraron los títulos de propiedad privada y los de concesiones del Estado (38).

Entonces, más adelante, para el 1795, la Corona Española promulgó la Novísima Recopilación de Leyes de los Reinos de Indias, como nueva edición actualizada de la antigua Nueva Recopilación de Leyes de los Reinos de Indias del año de 1680 (39).

Más tarde, para la fecha del 23 de marzo de 1798, la Corona Española promulgó una Real Cédula ordenando los requisitos sobre las confirmaciones de tierras realengas en Puerto Rico (40).

Tiempo después, para la fecha del 22 de diciembre de 1800, la Corona Española promulgó la Real Cédula numero 755, prohibiendo la extracción de documentos originales en todas la Secretarías de los Reinos de la Indias, para evitar su extravío, fomentando su conservación. Esta orden fue una herramienta vital para que los documentos notariales donde se registraron las transacciones inmobiliarias se conservaran en buen estado (41).

Por otro lado, para la fecha del 25 de agosto de 1802, la Corona Española promulgó una Real Cédula, con el propósito de que para la aplicación del sistema hipotecario que regía entonces en España, a los territorios de Ultramar, como Puerto Rico, el Gobierno delegó en las respectivas Audiencias Territoriales la facultad de dictar las disposiciones necesarias al efecto. La Audiencia Territorial de Méjico llenó muy pronto este cometido y el Gobierno acordó que las disposiciones dictadas por ella se observasen en todas las demás Audiencias Territoriales de los Reinos de las Indias y en Filipinas. Esta Real Cédula contenía 25 artículos, regulando el funcionamiento de los registros de Anotadurías de Hipotecas, declarando estos oficios vendibles y renunciables y disponiendo la forma en que deberían hacerse las anotaciones correspondientes. Esta acción reguladora mejoró el funcionamiento del sistema original del Registro de Anotadurías de Hipotecas que databa del 1769 (42).

Por otro lado, para la fecha del 19 de marzo de 1812, luego de año y medio de deliberaciones, las Cortes Constituyentes españolas promulgaron en Cádiz, la primera Constitución Española. La cual por decreto de 14 de julio del mismo año, del Gobernador Capitán General de Puerto Rico, el brigadier Salvador Meléndez Bruna, se procedió a declarar vigente, rigiendo la misma en Puerto Rico. Otorgándole a los puertorriqueños, los derechos de inviolabilidad de domicilio, persona, propiedad, libertad de pensamiento, petición, trabajo y sufragio; dejando de ser la isla una colonia para convertirse en una provincia española. Además, la susodicha Constitución creó un organismo semi-representativo, de carácter administrativo en el ámbito insular, que se conoció como la Diputación Provincial; que estaba constituida por nueve miembros, siendo el Gobernador (que la presidía) y el intendente miembros natos; los siete restantes eran propietarios y habría tres suplentes, todos electivos.

Este cuerpo entendía en asuntos internos del país: formaba repartos contributivos de los pueblos, examinaba las cuentas de los Ayuntamientos, regulaba la inversión de fondos públicos, organizaba nuevos municipios, proponía obras públicas, cuidaba de los establecimientos piadosos y benéficos, fomentaba la agricultura, la industria, el comercio y promovía la educación. Esta Constitución de 1812, establecía al propio tiempo la centralización administrativa, que en última instancia radicaba en las Cortes. En todo lo que no estuviese prescrito por ella, continuaba rigiendo la Novísima Recopilación de Leyes de los Reinos de Indias (43).

Otras disposiciones se dirigieron al aprovechamiento de terrenos baldíos y a la vez a asegurar y desarrollar la propiedad individual. Más tarde, para la fecha del 4 de enero de 1813, las Cortes y el Consejo de Regencia de la Corona Española expidieron un Real Decreto, aprobando una nueva Ley de Tierras para las provincias de Ultramar, inspirada en la Real Cédula del 14 de enero de 1778, para estimular la agricultura y socorrer a los no propietarios, disponiendo por reglamento la reducción de los terrenos comunes baldíos o hatos del Estado a dominio particular, favoreciendo especialmente a los "defensores de la patria" y a los "ciudadanos no propietarios"; bajo ciertas condiciones restrictivas de reversión al Estado en caso de incumplimiento si no se cultivasen o pasaren a manos muertas o improductivas los terrenos concedidos (44).

Tiempo después, para la fecha del 10 de agosto de 1815, el Rey Fernando VII de la Corona Española, promulgó una Real Cédula para fomentar la agricultura, la industria y el comercio de Puerto Rico. Esta Real Cédula, de una vigencia de solo 15 años a partir de su promulgación (hasta 1830), que generalmente se designó con el nombre de "Cédula de Gracias", proclamó la libre admisión de extranjeros provenientes de naciones amigas con sus caudales y esclavos, siempre que profesaran la religión católica, así como de pardos y negros libres que deseaban trasladarse a la isla en calidad de colonos o como jefes de familia, exigiendo un juramento de fidelidad al Rey y a las Leyes vigentes. Al colono blanco se le aseguraba la propiedad de 7 acres para sí y por cada persona blanca que le acompañase; la mitad de esa cantidad de tierra se le daría por esclavo negro o pardo que llegara con él. Y al colono negro o a los pardos libres se le concedían 3 acres para sí y una cantidad proporcional por cada esclavo que trajese pero debía pagar los tributos personales.

El colono tenía 5 años para decidir si regresaba a su país de origen con los caudales y bienes que trajo consigo; debiendo satisfacer el 10% sobre aquellos que hubiera aumentado durante su estancia en el país, siendo revertidos los terrenos recibidos al Estado. Transcurridos los cinco años, el colono podía acogerse a los derechos de naturalización, que cubría también a sus descendientes; en ese instante el Gobierno le concedía gratuitamente y a perpetuidad las tierras que venía cultivando. Los bienes de un colono que fallecía pasaban a sus herederos, si éstos se establecían en la isla; por acuerdo del Gobernador y del Intendente los bienes pasaban a sus herederos con los mismos derechos del causante, aunque éste hubiese fallecido intestado.

Según el artículo cuarto, del Reglamento para la ejecución de la antedicha Ley de la Cédula de Gracias, las tierras que el Estado podía repartir a los colonos serian: primero, las realengas sin dueño, por ser del Estado; segundo, las que hubieran sido propiedad particular aplicadas al fisco por problemas legales (como las confiscadas por deudas contributivas); y tercero, las donadas o repartidas, que no se hubiese hecho uso, arreglado a la concesión, estando baldías. La tierras clasificadas como propiedad privada, aunque estuvieran incultas, cuyos propietarios tuvieran sus títulos de dueño legitimados por la Corona Española desde el año de 1759, el Estado no podía cederlas para tales fines, ni confiscárselas caprichosamente (45).

Para la fecha del 15 de agosto del mismo año, el Rey Fernando VII de la Corona Española, promulgó una Real Cédula, expresamente para Puerto Rico, en la cual dispuso que los terrenos baldíos del Estado, que en plazo de un año no fueran reducidos a cultivo por sus legítimos concesionarios o en cuya preparación no se hubiera invertido por lo menos la décima parte del valor total de aquellos, quedarían revertidos al Estado. Igualmente se concedió un plazo breve a los que poseían terrenos como simples detentadores para que pudieran legitimar su adquisición pagando previamente la composición correspondiente. Se dispuso también que para obtener los títulos de dominio era requisito indispensable haber practicado el deslinde y amojonamiento con hitos o mojones de piedra (46).

Más tarde, para la fecha del 28 de diciembre de 1818, el Rey Fernando VII de la Corona Española, promulgó una Real Orden, decretando la creación de la Junta de Repartimientos de Terrenos Baldíos o Realengos, como organismo corporativo, para poner en ejecución lo dispuesto por la Real Cédula del 14 de enero de 1778, con facultades para la repartición de los terrenos baldíos del Estado, determinando la situación, cabida, linderos y amojonamiento de cada predio (47).

Tiempo después, para la fecha del 20 de julio de 1819, la Corona Española, promulgó una Real Orden, reconociendo la legitimidad de los títulos de dominio conferidos por los pueblos (48).

Por otro lado, para el 1824 habían solo 16 casas y 14 bohíos en la región del pueblo de Toa Baja (49).

Para el año de 1826, el Gobernador Capitán General de Puerto Rico, Miguel de la Torre (Conde de Torre Pando), propulsó en Puerto Rico el reparto de las tierras baldías del Estado y el deslinde de las heredades particulares, con el doble objeto de fomentar la propiedad privada y equiparar el reparto contributivo (50).

Tiempo después, para la fecha del 19 de junio de 1831, la Corona Española, promulgó una Real Cédula, restableciendo la Real Audiencia Territorial de Puerto Rico, que se había fundado y cesado en el año de 1815, como consecuencia de haberse establecido en ese entonces la Real Audiencia Chancillería de Puerto Príncipe en la isla de Cuba, con jurisdicción sobre los casos de Puerto Rico, que antes eran juzgados en la Real Audiencia Chancillería de Santo Domingo en la isla de La Española desde el 1511. Tuvo competencia en casos civiles y criminales, juzgaba en primera instancia, con apelación al Supremo, a los jueces de partido, asesores de Comercio y los gobernadores o jueces eclesiásticos por delitos en el ejercicio judicial; conocía en segunda y aún en tercera instancia de los asuntos civiles de la isla y de criminales remitiendoles en apelación o consulta (51).

Más tarde, para la fecha del 16 de mayo de 1835, la Corona Española promulgó una Ley para regular las posesiones de terrenos baldíos del Estado. Cuyo artículo tercero indicaba que correspondía al Estado los bienes detentados o poseídos sin título legítimo, los cuales podrían ser reivindicados con arreglo a las leyes comunes, en cuya reivindicación correspondía al Estado probar que no era dueño legitimo el poseedor o detentador, sin que estos pudieran ser inquietados en la posesión hasta ser vencidos en juicio (52).

Más tarde, para la fecha del 15 de marzo de 1836, la Reina Regente de España, María Cristina de Borbón, promulgó un decreto derogando la Real Cédula del 10 de agosto de 1815, conocida como la "Cédula de Gracias", que su fallecido esposo, el Rey Fernando VII, había promulgado. Como remedio para que la isla de Puerto Rico no quedara privada de los medios para su fomento, la Regente decretó que la isla entraría en el Derecho Común Administrativo de las demás colonias, que sería formulado por leyes bien meditadas y dispuestas en beneficio del pro común (53).

Tiempo después, para el 1837, por decreto de la Corona Española, se autorizó a los Alcaldes de los pueblos, el otorgamiento de testamentos y escrituras, en la ausencia de escribanos disponibles (54).

Para la fecha del 16 de abril del mismo año, en una sesión secreta, las Cortes de la Corona Española, aprobaron las recomendaciones del Presidente del Ministerio de Gobernación y de Ultramar, Vicente Sancho, para que no se aplicara en las islas de Cuba, Puerto Rico y las Filipinas, la Constitución Española del 19 de marzo de 1812 promulgada en Cádiz. Y que además, se excluyeran del seno de las Cortes los diputados insulares y que en adelante las antedichas colonias ultramarinas de España fuesen regidas por Leyes Especiales, según situación y circunstancias de cada una. Este acuerdo de las Cortes Españolas, ratificó el decreto de la Corona Española del 1833 a esos efectos. Aunque la intención fue buena, la realidad fue que esas Leyes Especiales prometidas nunca se promulgaron. A pesar de que durante el periodo del 1837 al 1872 no rigió en Puerto Rico el estado de derecho Constitucional, al amparo de las Constituciones Españolas como: la del 1812 que se promulgó en España durante el 1812, 1820 y el 1836; la del 1845, promulgada en 1845 y el 1854; y la del 1869; debido a ser derogadas en lapsos interrumpidos durante los periodos absolutistas y ser ratificadas por las Cortes nuevamente durante los periodos de gobierno de carácter constitucional monárquico, excluyéndose a Puerto Rico en su aplicación.

Como colonia en vez de provincia, continuó amparándole a los ciudadanos algunos de los derechos civiles estatuidos en las mismas como el derecho a la propiedad privada, entre otros. Realmente, las consecuencias de que en Puerto Rico no rigiera la antedicha Constitución de 1812, lo fueron: primero, el de afectar el derecho insular a tener representación parlamentaria en las Cortes; segundo, el de no ser la isla considerada como provincia española; y tercero, el de la isla estar regida por el poder omnímodo del Gobernador Capitán General nombrado por la Corona. Los derechos adquiridos sobre la propiedad privada se respetaron y continuaron rigiéndose con arreglo a la legislación del antiguo reino de Castilla, supletoria en América y lo contenido en la Novísima Recopilación de Leyes de los Reinos de las Indias a esos efectos, durante la espera de la Leyes Especiales prometidas que nunca se promulgaron (55).

Por otro lado, usando de las facultades que le habían sido concedidas por el Gobierno, la Real Audiencia Territorial de Puerto Rico dictó diversas disposiciones para aumentar el número de Anotadurías de Hipotecas. A esos efectos, para la fecha del 16 de enero de 1838, la Real Audiencia Territorial de Puerto Rico, expidió un auto, ordenando la creación de Registros de Anotadurías de Hipotecas en cada partido judicial de la isla. Entonces, para el 28 de enero del mismo año, el Gobernador Capitán General de Puerto Rico, don Miguel López de Baños, dispuso la creación de Registros de Anotadurías de Hipotecas en cada cabeza de Distrito en la isla (56).

Ahora bien, por otro lado, para la fecha del 21 de diciembre de 1839, desembarcó en San Juan de Puerto Rico, la Comisión Regia, que integraban los señores Agustín Rodríguez, Miguel Cabrera y el General Juan Bautista Topete, que traían la encomienda del Gobierno Supremo de España de realizar un estudio de las condiciones de la isla para proceder luego a preparar las Leyes Especiales que se les habían prometido al país en 1837. Permanecieron en San Juan hasta el 25 de enero de 1840; la misión jamás tuvo resultado alguno relacionado con los objetivos que debió cumplir. A pesar de las recomendaciones favorables del Ex Gobernador, don Miguel de la Torre (Conde de Torrepando) y del Gobernador Capitán General de Cuba, don Miguel Tacón, lo cierto fue que las Leyes Especiales prometidas jamás le fueron otorgadas a las Antillas españolas (57).

Más tarde, para la fecha del 9 de enero de 1841, la Corona Española promulgó una Real Orden autorizándole a la Junta de Repartimientos de Terrenos Baldíos, como corporación, la expedición de los títulos de amparo sobre concesiones de hatos, siempre y cuando los mismos fueran firmados por el Gobernador Capitán General de Puerto Rico, como su Presidente y el Intendente como Vocal (58).

Por otro lado, para la fecha del 15 de diciembre de 1841, la Corona Española hizo extensiva a Puerto Rico la Ley de Expropiación Forzosa que regía en España. Mediante la ejecución de la susodicha Ley, el Estado venía obligado a compensar monetariamente a cualquier ciudadano, cuya propiedad fuera necesaria para algún proyecto de utilidad pública. De esta manera, el Estado estaba reconociendo el derecho a la propiedad privada, sobre bienes inmuebles con títulos de dueño legitimados por la Corona Española, que había sido decretado por la propia Corona Española desde el año de 1759. Al amparo de la susodicha Ley, ningún propietario a título de dueño legitimado por la Corona Española, podía ser privado de su propiedad, a ser utilizada para un fin público meritorio, sin el debido proceso de Ley y sin mediar compensación.

Por otro lado, los bienes inmuebles, otorgados por títulos de concesión, al amparo de la Real Cédula del 14 de enero de 1778, el concesionario no tenía por que ser compensado, a excepción de lo invertido en el cultivo, por ser del Estado la propiedad, principalmente si la misma había revertido al Estado como consecuencia de haberse incumplido las condiciones de cultivo. Por lo antedicho, cabe concluir, que si el Estado tenia que compensar a un propietario privado, a título de dueño legítimo, para privarle de su propiedad y justificar la adquisición para un fin público, no es menos cierto que ningún ciudadano podía privar a otro ciudadano de su legítima propiedad sin su consentimiento y mucho menos sin mediar compensación, como las partes demandantes expondrán más adelante (59).

Tiempo después, para la fecha del 11 de abril de 1852, la Corona Española promulgó una Real Cédula para que las propiedades inmuebles privadas de Puerto Rico, dedicadas al establecimiento de ingenios azucareros, estuvieran amparadas por el Derecho Común vigente en España, en todas las transacciones, contratos entre vivos, tanto en las sucesiones testadas como en las intestadas (60).

Por otro lado, para la fecha del 22 de diciembre de 1854, la Real Audiencia Territorial de Puerto Rico expidió un auto dictando normas "recordando a los particulares y a los Anotadores o Contadores de Hipotecas sus respectivos deberes y obligaciones". Para que hubiera un Anotador en cada cabeza de partido se dispuso que salieran a pública subasta los oficios de esta clase que no resultaran rematados; y se completaba la regulación con otras disposiciones sobre la materia (61).

Más tarde, para la fecha del 23 de abril de 1856, el Gobernador Capitán General de Puerto Rico, José de Lemery Ibarrola, decretó la prescripción de los títulos concedidos por la Junta de Repartimiento de Terrenos Baldíos. Serian declarados nulos, si las fincas, así adquiridas, no eran puestas en cultivo, por lo menos una décima parte, dentro del plazo de un año (62).

Por otro lado, para la fecha del 16 de mayo de 1859, la Real Audiencia Territorial de Puerto Rico decretó auto, por virtud del cual dispuso el modo y papel en que se habrían de llevar los Registros de Anotadurías de Hipotecas y la forma en que deberían practicarse las visitas a los oficios de anotadores. Hay que hacer constar que Puerto Rico fue el territorio que más pronto logró reducir todo su suelo a cultivo, dando fijeza y estabilidad a las apropiaciones accidentales y caprichosas de las tierras y adoptando éstas la forma jurídica del verdadero derecho de propiedad.

Si bien al comenzar el siglo 19 la mayor parte de las tierras estaban poseídas por un número escaso de personas que ejercían un dominio nominal mas bien que real, sobre fincas extensas que resultaban así deficientemente aprovechadas, pronto cambió la situación y al amparo de las disposiciones citadas la propiedad fue pasando a manos particulares, abundando las tierras de mediana o mínima extensión que eran cultivadas por el mismo dueño. Según opinión de Bienvenido Oliver, en su obra "Derecho Inmobiliario Español", "puede afirmarse que la propiedad territorial de la pequeña Antilla, con su titulación generalmente auténtica, en gran parte inscrita en las antiguas Anotadurías, cuyos libros, por ser también en su gran mayoría recientemente abiertos, solían llevarse con bastante regularidad, y sin otros gravámenes que las hipotecas legales o voluntarias, se encontraba en condiciones mucho más favorables que otras regiones de la Península para que en ella pudiera plantearse desde luego, la Ley Hipotecaria" (63).

A esos efectos, para la fecha del 8 de febrero de 1861, se aprobó para España la primera Ley Hipotecaria, que establece un registro para tomar razón no tan solo de hipotecas y gravámenes, sino también de toda clase de transacciones sobre inmuebles. La ley se inspiró predominantemente en el derecho prusiano. El registro que establece adopta el sistema de folio individual para cada finca, con las características de especialidad, legalidad, prioridad y fe pública registral (64).

Esta ley profundamente innovadora, se encontró con muchas dificultades para su ejecución y cumplimiento, especialmente en lo relativo a los problemas que suscitaba su implantación, ya que no solo debía aplicarse a los derechos nacidos después de su publicación, sino que por el contrario era preciso acomodar al nuevo sistema hipotecario derechos que habían nacido dentro del sistema anterior a la Ley. Esto llevaba consigo la necesidad de conceder un cierto plazo a fin de que aquellos derechos, existentes con anterioridad a la Ley Hipotecaria, se consolidasen adquiriendo las condiciones que habían de darles eficacia frente a terceros. Se fijó un plazo y se fueron estableciendo prórrogas, la última de las cuales tenía carácter indefinido por establecerse que duraría hasta que sobre el particular se dictase la disposición legislativa correspondiente. Tal disposición no se había dictado y nada más perjudicial para el crédito territorial que este periodo de transición, dada la inseguridad que llevaba consigo (65).

Al promulgarse la antedicha Ley en España, el Gobierno pensó en extenderla a las islas de Cuba y Puerto Rico. Con tal finalidad se dictó la Real Orden del 4 de diciembre de 1861, en la que se disponía que los gobernadores superiores civiles y los Consejos de Administración redactaran informes, en los que se hiciera constar las modificaciones que, a su juicio, fueran necesarias o convenientes para aplicar la Ley Hipotecaria a aquellas provincias. Tales informes se despacharon para las fechas del 5 de marzo y 15 de abril de 1863. Informaron también las Audiencias de Cuba y Puerto Rico, y con estos informes se formó un expediente que el Tribunal Supremo de España elevó al Ministerio de Ultramar. En dicho expediente se trataba de la conveniencia de aplicar la reforma hipotecaria a Cuba y Puerto Rico con ligeras modificaciones impuestas por las condiciones especiales según las que se desenvolvían la propiedad en aquellas islas, como también por la especialidad de sus leyes y organización política, por las costumbres de sus habitantes y por el modo de organización que allí tenían los oficios de Anotadores de Hipotecas (66).

Por otro lado, en Puerto Rico actuaba, como hemos dicho, la Junta Superior de Repartimientos de Terrenos Baldíos. En una Circular de dicha Junta, de 5 de marzo de 1863, dirigida a los Corregidores y Alcaldes, se recordaba el cumplimiento de las disposiciones vigentes sobre la forma en que debían hacerse las solicitudes de terrenos baldíos y se daban normas para la concesión de terrenos a los detentadores. Además, por una Real Orden del 11 de junio de 1863, se dispuso que la expedición de títulos a los agraciados con terrenos baldíos correspondería al Gobernador Capitán General de la isla (67).

Por otro lado, el antedicho proceso de extensión de la Ley Hipotecaria a Cuba y Puerto Rico, que se había iniciado con la Real Orden del 4 de diciembre de 1861 y había comenzado a prepararse a base de los antedichos informes, hubo de suspenderse. Esa suspención temporera, fue como consecuencia directa de que en España, los propietarios se quejaban, de las dificultades que encontraban para inscribir su derecho y de los cuantiosos gastos que tal inscripción había de ocasionarles. Esto, aparte de otras graves cuestiones suscitadas al poner en vigor la nueva Ley, como la que planteaban las defectuosas inscripciones en los libros de las antiguas Contadurías de Hipotecas. Se pensó, pues, casi desde el principio, que era indispensable una reforma de la apenas recién nacida Ley Hipotecaria y puesto que tal reforma parecía inminente, se estimó oportuno dejar en suspenso el estudio de la aplicación de la Ley a las Antillas hasta que pudiera hacerse de acuerdo con los nuevos principios. Con todo, la reforma tardó en producirse. Hubo intentos que no llegaron a cristalizar, en 1864, 1866 y 1868. Hubo también disposiciones que suponían la alteración de algunas normas; pero formalmente la Ley Hipotecaria de 1861 se mantuvo intacta y plenamente en vigor hasta la reforma de 1869. La nueva Ley Hipotecaria del 12 de diciembre de 1869, que derogó la anterior Ley Hipotecaria del 1861, también aplicable solo en España, introdujo importantes modificaciones. Y, una vez realizada en la Península la reforma, se quiso reanudar el estudio de su aplicación a las Antillas. Se volvió al sistema de informes y a tal efecto, por Real Decreto de 12 de diciembre de 1870, se creó una Junta Informativa en cada una de las islas de Cuba y Puerto Rico (68).

La Junta Informativa de Puerto Rico comenzó sus trabajos el 20 de abril de 1871 y dio su dictamen el 16 de octubre de 1874. El antedicho Real Decreto del 1870, además de ordenar y regular la creación de aquellas Juntas, había dispuesto que en cada cabeza de partido judicial se crease inmediatamente un Registro de la Propiedad, en la forma que la Ley Hipotecaria establecía para España. Por lo tanto, se declaraban suprimidos y revertidos al Estado, mediante indemnización, todos los oficios de Anotadores de Hipotecas existentes desde la fecha en que tomasen posesión los Registradores nombrados. Con esto se pretendía que las inscripciones que en su día habían de hacerse con arreglo a la nueva Ley, llenasen cumplidamente su objeto. Pero esta segunda parte del Real Decreto de 1870 no llegó a cumplirse, sin duda por falta de las disposiciones complementarias necesarias al efecto que si bien se anunciaban en el citado Decreto, no llegaron a dictarse (69).

Por otro lado, como suceso paralelo a los antedichos tramites hipotecarios, para la fecha del 30 de agosto de 1873, se promulgó en Puerto Rico el Título 1ro de la Constitución Española del 6 de junio de 1869 (la 3ra en España y 6ta en periodo), derogándose por virtud de ese acto, su artículo 107 que excluía a Puerto Rico en su aplicación. Garantizándose así, nuevamente, los derechos políticos y civiles a los súbditos españoles en Puerto Rico al palio del estado de derecho de orden constitucional (70).

La duración del antedicho estado de derecho constitucional fue efímero, puesto que para el 2 de febrero de 1874, el Gobernador Capitán General de Puerto Rico, don José Laureano Sanz, en uso de las facultades que el Gobierno Provisional de la República del General Serrano en España (La Paviada) le había concedido, publicaba un Decreto por virtud del cual derogaba el Título 1ro de la antedicha Constitución del 1869, que se había hecho extensivo a Puerto Rico (71).

Más tarde, para la fecha del 30 de junio de 1876, el Rey de España, don Alfonso XII de Borbón, promulgó la 4ta Constitución (7ma en periodo) en suelo español, derogando la del 1869. Por virtud de la cual: primero, en su artículo 1 se declararon españoles a todas las personas nacidas en territorio español; segundo, en su artículo 10 se ratificó y reconoció la propiedad privada de los ciudadanos y por ende el derecho a ella; tercero, en su artículo 89, se reconoció a las islas de Cuba y Puerto Rico como provincias en vez de colonias de España; y cuarto, por el antedicho artículo 89, se indicó que las provincias de Ultramar (Cuba y Puerto Rico) serían gobernadas por leyes especiales (72).

Por otro lado, para la fecha del 5 de junio de 1877, la Corona Española promulgó una Real Orden disponiendo que se declarasen subsistentes y revertibles al Estado las concesiones que no hubiesen cumplido las condiciones impuestas de cultivo (73).

Por otro lado, con respecto a la Ley Hipotecaria, la Junta Informativa de Puerto Rico elevó su informe y el Gobierno encargó a una comisión de jurisconsultos el estudio de dichos trabajos. Por Real Orden del 14 de julio de 1876 se creó tal comisión bajo la dependencia del Ministro de Ultramar, con el encargo de redactar el proyecto para la aplicación de la Ley Hipotecaria a Puerto Rico. Esta comisión se constituyó efectivamente el 3 de agosto de 1876 y el día 6 de diciembre de 1878 elevó al Ministerio de Ultramar el proyecto de Ley Hipotecaria para Puerto Rico. Así mismo presentó en 15 de febrero de 1879 el proyecto de Reglamento general para la ejecución de dicha Ley (74).

También hubo otras disposiciones como: para el 28 de febrero de 1879, se ordenó en la isla el establecimiento de ocho Registros de la Propiedad (75), en 16 de mayo de 1879, otra haciendo extensivas a Puerto Rico la Ley Hipotecaria y su Reglamento (76), en 11 de junio de 1879, el de Decreto dictando reglas para la toma de posesión de los Registradores de la Propiedad en Puerto Rico y para el cierre de los libros de las Antiguas Anotadurías de Hipotecas (77), y en 7 de julio de 1879 presentó el proyecto de la Instrucción general sobre la manera de redactar los documentos públicos sujetos a registro en las Antillas (78).

Con estos antecedentes se dictó el Real Decreto de 6 de diciembre de 1878 en el que se ordenaba la publicación inmediata en Puerto Rico de la Ley Hipotecaria de 21 de diciembre de 1869, vigente en España, con las modificaciones propuestas por la Comisión nombrada al efecto. Tal publicación de la Ley se hizo con el nombre de "Ley Hipotecaria para la Provincia de Puerto Rico", y debía empezar a regir el día 1 de enero de 1880, pero por Real Decreto de 19 de diciembre de 1879 se prorrogó su entrada en vigor hasta el 1 de mayo de 1880. La Ley Hipotecaria para Puerto Rico se tomó, así, de la de 21 de diciembre de 1869 si bien en algunos casos la Comisión se inspiró directamente en la Ley del 8 de febrero de 1861 (79).

Por otro lado, para la fecha del 1 de mayo de 1881, por orden del Ministerio de Ultramar, el Ministro Mateo Práxedes Sagasta, se ordenó la publicación y aplicación en Puerto Rico de la 4ta Constitución Española (7ma en periodo), aprobada el 30 de junio de 1876. Proclamando los derechos civiles a los residentes de Puerto Rico, entre estos los de la inviolabilidad de la propiedad privada (80).

Más tarde, para la fecha del 10 de enero de 1884, el Ministro de Ultramar, Posada Herrera, promulgó una Real Orden ratificando el hecho de hacer extensiva a la isla la Ley reformando la Ley Hipotecaria de la Península de 6 de diciembre de 1878 y 16 de mayo de 1879 (81).

Por otro lado, para la fecha del 11 de mayo de 1888, se promulgó en España la Ley de Bases, sobre las cuales debería elaborarse el Código Civil Español (82).

El mismo fue aprobado por el Real Decreto del 24 de julio de 1889. Y hecho extensivo a las islas de Puerto Rico, Cuba y Filipinas por Real Decreto del 31 de julio de 1889. Comenzando a regir en Puerto Rico efectivo el 1 de enero de 1890 (83).

Un dato bien importante sobre el antedicho Código fue que en su artículo 3 se dispuso que "En ningún caso podrá el efecto retroactivo de una ley perjudicar los derechos adquiridos al amparo de una legislación anterior". También por el artículo 348 del antedicho cuerpo legal ratificó y reconoció la propiedad privada y el derecho de los ciudadanos al goce y disfrute de la misma (84).

Por otro lado, más tarde, a los fines de armonizar el contenido de la Ley Hipotecaria para la Provincia de Puerto Rico, del 6 de diciembre de 1878, con los estatutos civiles contenidos en el Código Civil Español del 1889 que nos regían; para la fecha del 14 de julio de 1893, se promulgó una nueva y revisada Ley Hipotecaria derogando la antedicha del 1878, bajo el nuevo nombre de "Ley Hipotecaria para las provincias de Ultramar" (85).

La misma comenzó a regir en Puerto Rico el día 5 de octubre de 1893 (86).

Los antecedentes que influyeron en la promulgación de la antedicha nueva Ley Hipotecaria del 1893, tuvieron sus orígenes cuando al iniciarse la obra de la Codificación Española, las diversas comisiones que trabajaron en ella no dudaron en incluir dentro de los proyectos que elaboraron, la materia de hipotecas y organización y régimen del Registro de la Propiedad. Criterio lógico, teniendo en cuenta que el Derecho Hipotecario es substancialmente Derecho Civil. Así, en el Proyecto de Código Civil de 1836 y dentro de su Libro III que trataba "De los Contratos en General" se reguló en su Título XVI el derecho de hipoteca en sus tres manifestaciones de voluntarias, legales y judiciales. Se organizaban además los Registros u Oficios de Hipotecas y se regulaba el cargo de conservadores o encargados de los mismos, pero éste proyecto no llegó a discutirse en las Cortes Españolas. Igualmente en el Proyecto de 1851 se desarrollaron las materias hipotecarias en los Títulos XIX y XX del Libro III. Dichos títulos con los epígrafes de "Hipotecas" y "Registros de la Propiedad" se inspiraban en el sistema prusiano alemán sobre transmisión de bienes, gravamen de inmuebles, si bien con algunas atenuaciones.

En ellos se organizaron la hipoteca y el Registro sobre los principios de publicidad y especialidad. Pero fracasado el Proyecto de 1851 y detenida la obra Codificadora, la actividad legislativa se orienta durante un período de varios años a la publicación de una serie de leyes generales por el ámbito de su aplicación y especiales por su materia, entre éstas, la Ley Hipotecaria, que se hacía necesaria por la urgencia de asegurar el régimen de la propiedad territorial. Se pensó en un principio que se desglosaría del Proyecto de 1851 la materia referente a hipotecas y organización del Registro de la Propiedad formándose una ley especial que regiría hasta que definitivamente se redactara el Código Civil Español que incluiría aquellas materias. Así pues, por Real Decreto de 8 de agosto de 1855 se ordena a la Comisión del Código que prepare con la mayor brevedad posible un proyecto de "ley de hipotecas o de aseguramiento de la propiedad territorial".

Se aprobó el Proyecto en 1861 y se publicó así en España la Primera Ley Hipotecaria de 1861. Se reanudó la obra codificadora y tras numerosas discusiones y vicisitudes, el 11 de mayo de 1888, se publicó la Ley de Bases, sobre la cual debería elaborarse el Código Civil Español. Pensando en la integración del Derecho Inmobiliario dentro del Código, el Ministerio de Gracia y Justicia encargó a Oliver la redacción de los títulos sobre Registro e Hipotecas para el Proyecto que se estaba formando. Estos títulos fueron tres, relativos a "inscripciones", "Hipotecas" y "Registro de la Propiedad". Según Roca Sastre, la misma ley de Bases imponía implícitamente la incorporación de la Ley Hipotecaria al Código Civil Español. Esto podría ser así, pero lo cierto es que la ley de Bases lo único que dijo en tal sentido fue que determinados preceptos del Código Civil deberían desarrollarse de acuerdo con lo establecido en la Ley Hipotecaria. Así en la base 26 se establecía que las formas, requisitos y condiciones de cada contrato deberían ser desenvueltos y definidos manteniendo por base la legislación vigente y "los desenvolvimientos que sobre ella había consagrado la jurisprudencia y los que exigiera la incorporación al Código de la doctrinas propias de la Ley Hipotecaria".

Podría pensarse que no se trataba de incorporar la Ley Hipotecaria sino de tener en cuenta sus criterios. Del mismo modo la base 12 disponía que al regularse los derechos de usufructo, uso y habitación se hiciera con sujeción a los principios y practicas del Derecho de Castilla "modificando en algunos importantes extremos por los principios de la publicidad y de la inscripción contenidos en la legislación hipotecaria novísima". Y la base 25 establecía que se fijarían reglas precisas para las "enajenaciones y pignoraciones de los bienes dótales, su usufructo y cargas a que está sujeto, admitiendo en el Código los principios de la Ley Hipotecaria en todo lo que tiene de materia propiamente orgánica y legislativa". Se habla pues de doctrinas y de principios pero nada se dice de una verdadera absorción de la Ley Hipotecaria dentro del Código Civil, por lo que parece que fue ya al redactarse la Ley de Bases cuando se renunció a realizar dicha absorción. Parece confirmar, además, este criterio, lo dispuesto en la base 10 según la cual se incluirían en el Código las Bases sobre las que descansaban los conceptos especiales de determinadas propiedades, como las aguas, minas, ect., bajo el criterio de respetar las leyes particulares, por las que entonces se regían en su sentido y disposiciones, y deduciendo de cada una de ellas lo que pudiera estimarse como fundamento orgánico de derechos civiles y substantivos para incluirlo en el Código.

Es decir, también aquí se trataba expresamente de respetar aquellas leyes que se había publicado, como la hipotecaria, dentro de la serie de leyes generales sobre materias especiales, dejándolas en vigor y asimilando sus principios y fundamentos. Por consiguiente se publicó el Código Civil sin que se hubiera incorporado a él la materia regulada en la Ley Hipotecaria, que continuó en vigor y formando un cuerpo legal aparte. Ahora bien, aunque en lo fundamental el Código Civil dejó intacta la Ley Hipotecaria, reformó algún punto concreto y, sobre todo, introdujo reformas en el Derecho Civil que forzosamente debían repercutir en la reglamentación del Derecho Hipotecario. Además, el Código recogió varios preceptos que siendo propiamente de índole civil, se habían incluido antes en la Ley Hipotecaria debido a que esto hubo de anticipar fórmulas legales en materias exclusivamente civiles conexas con el Registro sin esperar a que fueran aprobadas por el Código, cuya publicación se retrasaba.

Estas modificaciones imponían que una vez publicado el Código Civil se precediera a poner de acuerdo la Ley Hipotecaria con las reformas realizadas por el Código. Tal acuerdo o adaptación se hizo en España por medio de la reforma hipotecaria de 1909. Pero dieciséis años antes lo había realizado ya en muy buena parte, la Ley Hipotecaria para las provincias de Ultramar del 14 de julio de 1893.

Los motivos que determinaron la aparición de ésta Ley fueron básicamente los de concordar el régimen inmobiliario y el Código Civil. Pero además, en la exposición presentada a las Cortes por el Ministro de Ultramar se señalaban otros móviles. Por una parte los textos promulgados para Puerto Rico, Cuba y Filipinas necesitaban de algunas reformas; hay que tener en cuenta que la instauración del régimen inmobiliario establecido en ellas, al ser profundamente innovador en la materia, había tenido, en cierto modo, el carácter de un experimento. En la mencionada exposición se expresaba que la experiencia y las condiciones singulares de la propiedad territorial en algunas provincias de Ultramar aconsejaban con apremio y aún demandaban importantes rectificaciones, dejando a salvo, no obstante, los principios cardinales del sistema. Por otra parte, parecía muy conveniente que el articulado fuera único para todos los territorios ultramarinos y coincidiera en lo posible con el texto peninsular, "evitando la confusión y las dificultades prácticas que con cuatro numeraciones distintas se notaban en las citas y referencias". Estos fueron los móviles que aconsejaron al gobierno la revisión que había de llevarse a cabo por la Ley Hipotecaria para las provincias de Ultramar de 14 de julio de 1893. En consecuencia, las reformas introducidas por esta ley se dividen en dos grupos, según se trate de reformas propiamente hipotecarias o de modificaciones determinadas por la necesidad de adaptación al Código Civil.

Entre las clases de reformas que introduce, la Comisión del Senado nombrada para emitir dictamen sobre el proyecto de ley reformando las hipotecarias vigentes entonces en Cuba, Puerto Rico y Filipinas, distinguía en dicho dictamen tres grupos de reformas. Comprendía en el primero de estos grupos aquellas reformas que no afectaban al fondo de la ley. Tales eran, empleando sus propios términos, "el arreglo de la numeración de su articulado y distribución de sus títulos, y la empresa de armonizarla con el Código Civil". La segunda clase de reformas, según la Comisión del Senado, agrupaba aquellas que, interesando al fondo de la ley, había sido ya discutidas y aprobadas por el Senado durante la legislatura del año 1890 (proyecto de ley votado el 23 de abril de 1890). Y en el tercer grupo se incluían aquellas reformas que significaban verdaderas innovaciones en la materia. Ahora bien, en cuanto a la reformas propiamente hipotecarias, comprendidas en los dos últimos grupos antedichos, estuvieron las relativas a las facilidades para la inscripción y las informaciones posesorias. En primer lugar se hizo patente el hecho de que habiéndose promulgado los anteriores textos con la idea fundamental de que toda la propiedad inmueble se registrara en los libros oficiales auténticos, el resultado era que parte muy considerable de ella no se había sometido a tal régimen.

La exposición del proyecto de ley presentado por el Ministro de Ultramar se hacía cargo de este hecho y señalaba la conveniencia de remover los obstáculos que creaban los impuestos, los aranceles y las complicaciones y requisitos excesivos de la forma. Interesaba por tanto facilitar la inscripción de la pequeña propiedad para que gozase de las ventajas del crédito. Con este designio se añadieron varios párrafos al artículo 3ro facilitando la enajenación o gravamen de inmuebles o derechos reales cuyo valor individual no excediera de 300 pesos. Igualmente se establecía para la formalización de particiones de herencia que no excediera de 2,500 pesos. También se eliminaron trámites y exacciones para la aprobación judicial de la división y adjudicación practicadas, cuando se necesitara tal aprobación.

En los últimos párrafos del artículo 3ro reformado se regulaba el expediente para la declaración de herederos y se señalaban por medio de una escala gradual los honorarios a devengar por la tramitación de dicho expediente. Por otra parte también influía en la falta de acceso al Registro de considerable porción de la propiedad, la falta de titulación y como decía en la Exposición "este mal solo puede remediarse con las informaciones posesorias, conviene facilitarlas más, no obstante sus inconvenientes". Con el propósito pues, de dar facilidades para las informaciones posesorias, la Ley estableció que pudieran convertirse en inscripciones de dominio cuando concurrieran los requisitos siguientes: primero, que hubieran transcurrido veinte años desde la fecha de la inscripción; segundo, que se anunciase la conversión de la inscripción de posesión por medio de un edicto en el Boletín oficial correspondiente, para que los interesados que se considerasen perjudicados pudieran oponerse presentando la oportuna demanda en el plazo de treinta días; y tercero, que transcurridos los plazos indicados no existiera en el Registro asiento ni nota que indicara la interrupción de la prescripción. Transcurridos los treinta días después de cumplidos los veinte años el Registrador, a instancia de parte, procedería a extender la oportuna nota de conversión, si se hubieran cumplido los dos requisitos expresados. Esta reforma, contenida en el artículo 393, era de las que anteriormente habían sido discutidas y aprobadas por el Senado. Pero se había establecido que el anuncio en los Boletines Oficiales se haría con un año de antelación al término de los veinte.

La Comisión modificó este requisito, como hemos visto, entendiendo que los anuncios debían hacerse una vez cumplido el término de los veinte años, es decir, cuando la prescripción había convalidado el derecho inscrito (87).

Como ya se ha mencionado, el Código Civil se publicó sin que en él se incluyeran las materias que habían sido objeto de regulación especial en la Ley Hipotecaria. La Ley Hipotecaria para las Provincias de Ultramar, de 14 de julio de 1893, acometió la empresa de armonizar su contenido con el Código Civil Español. La Comisión del Senado después de revisar el Proyecto, expresó que había encontrado corregidas todas las antinomias que pudieran observarse en la práctica, si bien "por ser reciente el Código y por la particular construcción de su contenido, resultaría aventurado asegurar que no existiesen aún algunos desacuerdos, sólo apreciables después de un mayor periodo de aplicación y más numerosa jurisprudencia". No se le ocultaba a dicha Comisión, y así lo expresó también en su dictamen, que hubiera sido mejor, para tal obra de concordancia, llevar al Código Civil la materia del derecho hipotecario, pero reconocía que no había llegado el momento de hacer esta restitución de las cosas a sus lugares propios, lo que exigiría a la vez, poner a revisión nuevamente el Código Civil y tocar otras materias ajenas por completo a la hipotecaria que, por otra parte, era una de las más necesitadas de reforma. Por tanto, el Gobierno obró del modo más prudente, limitándose a la concordancia entre ambas leyes y subordinando los conflictos entre preceptos antinómicos a lo establecido por el Código Civil, pues la revisión se efectuó presidida por el criterio de que prevaleciera el Código en todo caso de divergencia.

La adaptación se llevó hasta el extremo de corregir palabras de igual sentido aunque de distinta dicción que empleaban los dos textos concordados y que podían prestarse a controversia. Por lo demás en la Ley Hipotecaria se trataron con toda integridad los asuntos anunciados en sus títulos respectivos, "prefiriendo la inofensiva ociosidad de alguna repetición al peligro cierto de las omisiones" (88).

Con excepción de la inscripción en el Registro de la Propiedad del contrato de hipoteca para su validez, el Código Civil no tenía tal exigencia respecto de ningún otro contrato sobre inmuebles o derechos reales (89).

Por otro lado, más tarde, para la fecha del 9 de noviembre de 1897, fueron aprobados en España tres Reales Decretos para Puerto Rico a saber: el 1ro, aseguraba que los españoles residentes en las Antillas gozarían de los mismos derechos consignados para los españoles de la península en el Título I de la Constitución de 1876; el 2do, extendía a Puerto Rico la ley Electoral de la península de 26 de julio de 1896; y el 3ro, establecía en Puerto Rico un gobierno "colonial" de carácter autonómico (90).

Y a esos efectos, para el 25 de noviembre de 1897, la Corona Española aprobó un Real Decreto por virtud del cual se promulgó la Constitución Autonómica para Cuba y Puerto Rico (91).

Mientras la Corona Española se aprestaba a la implantación del régimen autonómico en Puerto Rico, ya que Cuba no lo aceptaban, los negros nubarrones del imperialismo se cernían sobre las colonias españolas (92).

Precisamente en cuanto a Cuba, los Estados Unidos fueron la base de operaciones de los revolucionarios cubanos; allí la Junta Revolucionaria Cubana recogía fondos, compraba y suministraba armamentos a los rebeldes. A los fines de evitar la intervención estadounidense en el conflicto hispano-cubano, se apresuró España a promulgar la antedicha Constitución Autonómica, que finalmente los cubanos no aceptaron por motivo de no querer seguir siendo una colonia de España (93).

Más tarde, para la fecha del 27 de marzo de 1898, aunque España aceptó las demandas de los Estados Unidos a intervenir en el conflicto cubano español, como arbitro entre España y los insurgentes, para terminar el conflicto. La Reina Regente de España, María Cristina de Habsburgo Lorena, no tomó las demandas estadounidenses como el ultimátum que realmente eran (94).

Bajo la presión de la opinión pública, haciendo caso omiso de las notas españolas accediendo a las exigencias estadounidenses, el presidente William McKinley dirigió un Mensaje al Congreso, demandando la intervención armada de los Estados Unidos en el conflicto hispano-cubano. El 15 de abril de 1898, el Congreso aprobó una Resolución Conjunta, (311 votos contra 6) que constituía un ultimátum, en la que se exigía de España el retiro inmediato de su autoridad y de las fuerzas de mar y tierra que operaban en Cuba. España repudió la demanda y declaró la guerra a los Estados Unidos el 24 de abril de 1898.

Al día siguiente, el Congreso de los Estados Unidos le declaró la guerra a España (95). Dando así comienzo la Guerra Hispanoamericana, donde meses más tarde España fue la nación derrotada, siendo la isla de Puerto Rico tomada como botín de Guerra de los Estados Unidos. Al ocupar las tropas de los Estados Unidos de América la isla, se organizó en ella, por disposición de la Secretaría de la Guerra en Washington un "Gobierno Militar".

Ahora bien, con respecto a la vigencia de las leyes y ordenanzas españolas con el cambio de soberanía, que componían el ordenamiento jurídico sobre la propiedad privada, contenidas en el Código Civil Español, la Ley Hipotecaria del 1893 y su Reglamento, entre otras; el 13 de julio de 1898 el Secretario de Guerra de los Estados Unidos cursó una comunicación dirigida al Presidente de los Estados Unidos de América donde expuso: "Aunque los poderes del ocupador militar son absolutos y supremos y operan inmediatamente sobre el estado político de los habitantes, las leyes municipales del territorio conquistado, como las que afectan los derechos particulares del ciudadano y sus bienes y provean la penalidad por la comisión de delitos, se considerará que continúan en vigor en tanto en cuanto sean compatibles con el nuevo estado de cosas, hasta que sean suspendidas o substituidas por el ocupador y en la práctica no son generalmente abrogadas sino que se permite que continúen en vigor y que sean administradas por los tribunales corrientes, tal cual estaban antes de la ocupación. Esta luminosa práctica debe seguirse en cuanto fuere posible en la presente ocasión. Los jueces y los demás funcionarios relacionados con la administración de justicia, pueden, si aceptan la supremacía de los Estados Unidos, continuar administrando las leyes ordinarias del país, como las leyes de persona a persona, bajo la supervisión del comandante en jefe americano. La Guardia Civil nativa en tanto fuere práctica será conservada. La libertad del pueblo a dedicarse a sus faenas ordinarias será limitada solamente cuando sea necesario hacerlo así".

A tono con estas instrucciones, se dictó la Orden General Número 1 del Gobierno Militar de los Estados Unidos en Puerto Rico, por el Mayor General John R. Brooke, en fecha del 18 de octubre de 1898, que en su apartado IX dice: "las leyes provinciales y municipales, hasta donde afectaren la determinación de derechos privados correspondientes a individuos o propiedades y la sanción por la comisión de delitos criminales, serían mantenidas en todo su vigor, a menos que resultasen incompatibles con el cambio de condiciones realizado en Puerto Rico, caso en el cual podrían ser suspendidas por el Jefe del Departamento. Dichas leyes serían administradas substancialmente tal como existían antes de la cesión a los Estados Unidos".

También, a esos efectos, en el artículo 2 del Tratado de París que puso fin oficialmente al estado de guerra entre ambas naciones, firmado el 10 de diciembre de 1898, se dispuso que "España cede a los Estados Unidos la isla de Puerto Rico" y en su artículo 8, España cede en Puerto Rico todos los edificios, muelles, cuarteles, fortalezas, establecimientos, vías públicas, y demás bienes inmuebles que con arreglo a derecho son del dominio público, y como tal corresponde a la Corona de España, haciéndose constar que no obstante, esta cesión "no puede mermar la propiedad, o los derechos que correspondan, con arreglo a las leyes, al poseedor pacífico de los bienes de todas clases de provincias, municipios, establecimientos públicos o privados, corporaciones civiles o eclesiásticas, o de cualesquiera otras colectividades que tienen personalidad jurídica para adquirir y poseer bienes en los mencionados territorios cedidos y los de los individuos particulares, cualesquiera que sea su nacionalidad". Y más adelante se dispone que "Los derechos civiles y la condición política de los habitantes naturales de los territorios aquí cedidos a los Estados Unidos se determinarán por el Congreso".

Este tratado entró en vigor el 11 de abril de 1899, fecha en que se canjearon en Washington las respectivas ratificaciones de los dos gobiernos interesados (96).

Más tarde, para la fecha del 15 de agosto de 1899, el Gobierno Militar Provisional promulgó la Orden General Número 118, por virtud de la cual se ordenó reorganizar los tribunales de la isla, creándose el Tribunal Supremo de Puerto Rico, como tribunal de última instancia, las Cortes de Distrito, como tribunales de jurisdicción general y las Cortes Municipales, como tribunales para entender en asuntos de menor importancia; y en cuyo artículo 71 se indicó: "Subsisten igualmente los procedimientos establecidos en la Ley Hipotecaria y demás especiales, entendiéndose que las Cortes de Distrito asumen la jurisdicción y facultades de las suprimidas Corte Suprema, Audiencia Territorial y Jueces de Primera Instancia, sobre la base de que en caso de contienda judicial será esta vista y resuelta en única instancia y en juicio oral civil" (97).

El Gobierno Militar Provisional continuó rigiendo provisionalmente en Puerto Rico hasta el año de 1900, cuando se promulgó la Ley Orgánica Foraker, que estableció el primer Gobierno civil para la isla bajo la nueva dominación. Hasta ese entonces el Gobierno Militar se mantuvo dictando disposiciones de carácter obligatorio, cambiando nuestra organización administrativa y nuestra legislación, en todo aquello que fuera incompatible con la nueva situación política y respetando en todo lo posible el ordenamiento vigente al momento del cambio de soberanía (98).

Ahora bien, como se mencionó, el Gobierno Militar Provisional fue sustituido por un Gobierno Civil organizado por la "Ley para proveer Temporalmente, de Rentas y un Gobierno Civil a la isla de Puerto Rico", nuestra primera Ley Orgánica, conocida comúnmente como Ley Foraker, aprobada por el Congreso de los Estados Unidos el 12 de abril de 1900 y que empezó a regir el 1ro de mayo del mismo año, la cual ratifica la vigencia de las leyes y ordenanzas españolas que componían el ordenamiento jurídico sobre la propiedad privada, contenidas en el Código Civil Español, la Ley Hipotecaria del 1893 y su Reglamento, entre otras.

Evidencia de ello fue lo mencionado en las secciones: 8 donde se indicó: "Que las leyes y ordenanzas de Puerto Rico actualmente en vigor, continuarán vigentes, excepto en los casos en que sean alteradas, enmendadas o modificadas por la presente; ó hayan sido alteradas ó modificadas por órdenes militares y decretos vigentes cuando esta Ley entre á regir y en todo aquello en que las mismas no resulten incompatibles ó en conflicto con las leyes estatutarias de los Estados Unidos no inaplicables localmente, ó con las presentes disposiciones, hasta que sean alteradas, enmendadas ó revocadas por la autoridad legislativa creada por la presente para Puerto Rico, ó por una ley del Congreso de los Estados Unidos"; la sección 14 donde se indicó: "Que las leyes estatutarias de los Estados Unidos, que no sean localmente inaplicables, salvo lo que en contrario dispusiere la presente, tendrán la misma fuerza y validez en Puerto Rico que en los Estados Unidos, excepción hecha de las leyes de rentas internas, las cuales, en virtud de lo dispuesto en la sección 3, no tendrán fuerza y validez en Puerto Rico"; y la sección 33 donde se indicó: "Que el poder judicial residirá en las Cortes y Tribunales de Puerto Rico establecidos ya y en ejercicio, incluyendo los Juzgados Municipales creados en virtud de Ordenes Generales, número ciento diez y ocho promulgadas por el Brigadier General Davis, Voluntarios de los Estados Unidos, en agosto 18 de 1899, incluyendo también los tribunales de policía establecidos por Ordenes Generales, Núm. 175, promulgadas en noviembre 29 de 1899, por el Brigadier General Davis, Voluntarios de los Estados Unidos, y las leyes y ordenanzas de Puerto Rico y sus municipios que se hallan vigentes, en todo lo que no se oponga á esta Ley, y por la presente se declaran subsistentes dichas Cortes y Tribunales.

La jurisdicción de estas Cortes y trámites seguidos en ellas, así como los distintos funcionarios y empleados de las mismas, respectivamente, serán los que se definen y prescriben en dichas leyes y ordenanzas y dichas Ordenes Generales número ciento diez y ocho, y ciento noventa y cinco, mientras no se legisle otra cosa" (99).

Por otro lado, más tarde, para el 1 de marzo de 1902, por la Resolución Conjunta Número 5 (páginas 71 y 323), se adoptó conforme había sido enmendado en la Asamblea Legislativa, sin necesidad de copiar y registrar el texto, el ejemplar impreso del Código Civil revisado, según el informe presentado por la Comisión Codificadora creada por la Ley del 31 de enero de 1901 (página 161). Este Código bajo el nombre de "Código Civil de Puerto Rico", se publicó en los "Estatutos Revisados y Códigos de Puerto Rico" de conformidad con la Ley del 1ro de Marzo de 1902 (página 69). Como éste Código Civil de 1902 no tenía disposición alguna en cuanto a su fecha de vigencia.

El Tribunal Supremo de Puerto Rico resolvió que el mismo empezó a regir en Puerto Rico el 1ro de julio de 1902 (100).

La razón principal para enmendar el Código Civil Español del 1889 que nos regía, fue para incorporarle estatutos adicionales provenientes del Código Civil de Louisiana, afines al derecho anglosajón, que en realidad eran incompatibles con nuestro derecho civil histórico puertorriqueño (101).

No obstante, un dato bien importante sobre el antedicho Código Civil Revisado de 1902, lo fue el hecho de haberse incluido en el mismo estatutos que estaban en el Código Civil Español del 1889 como el artículo 3 por virtud del cual se dispuso que "En ningún caso podrá el efecto retroactivo de una ley perjudicar los derechos adquiridos al amparo de una legislación anterior"; y el artículo 354 por virtud del cual se ratificó y reconoció la propiedad privada y el derecho de los ciudadanos al goce y disfrute de la misma (102).

Ahora bien, por otro lado, la Ley Foraker de 1900 fue sustituida por la "Ley para proveer un gobierno civil para Puerto Rico" conocida comúnmente por la Ley Jones, aprobada por el Congreso de los Estados Unidos el 2 de marzo de 1917. Esta Ley también ratificó la vigencia de las leyes y ordenanzas españolas que componían el ordenamiento jurídico sobre la propiedad privada, contenidas en el Código Civil Español, la Ley Hipotecaria del 1893 y su Reglamento, entre otras, al momento del cambio de soberanía. Evidencia de ello fue lo mencionado en los artículos: 2 donde se indicó que: "No se pondrá en vigor en Puerto Rico ninguna ley que privare a una persona de vida, libertad o propiedad sin el debido procedimiento de ley, o que negare a una persona de dicha isla la protección igual de las leyes. No se pondrá en vigor ninguna ley que menoscabe el valor de los contratos.

La propiedad particular no será tomada ni perjudicada para uso público, a no ser mediante el pago de una justa compensación fijada en forma provista por la ley"; 3 donde se indicó que: "Las leyes estatutarias de los Estados Unidos que no sean localmente inaplicables, salvo lo que en contrario dispusiere la presente, tendrán el mismo efecto y validez en Puerto Rico que en los Estados Unidos, excepción hecha de las leyes de rentas internas; Disponiéndose, sin embargo, que en lo sucesivo todos los impuestos que se recauden con arreglo a las leyes de rentas internas de los Estados Unidos sobre artículos producidos en Puerto Rico y transportados a los Estados Unidos, o consumidos en la isla, ingresarán en el Tesoro de Puerto Rico"; 54 donde se indicó que: "Las escrituras públicas y otros documentos que afecten a bienes inmuebles radicados en el Distrito de Columbia o en cualquier otro territorio o posesión de los Estados Unidos, podrán ser autenticados en Puerto Rico ante cualquier funcionario que en la isla tenga ex oficio las facultades de un notario público; Disponiéndose, que el certificado extendido por dicho notario será acompañado del certificado del Secretario Ejecutivo de Puerto Rico haciendo constar que el notario que hizo dicha autenticación es realmente tal funcionario notarial"; 57 donde se indicó que: "Las leyes y ordenanzas de Puerto Rico actualmente en vigor, continuarán vigentes, excepto en aquello en que sean alteradas, enmendadas o modificadas por la presente, hasta que sean alteradas, enmendadas o derogadas por la autoridad legislativa que se provee en la presente para Puerto Rico, y por ley del Congreso de los Estados Unidos; y dicha autoridad legislativa tendrá poder, cuando no exista incompatibilidad con esta Ley, mediante la debida legislación, para enmendar, alterar, modificar o derogar cualquiera ley u ordenanza, civil o criminal, que continúe en vigor en virtud de esta Ley, según de tiempo en tiempo lo estimare conveniente"; y 58 donde se indicó que: "Todas las leyes o partes de leyes aplicables a Puerto Rico que no estén en contradicción con cualquiera de las disposiciones de esta Ley, incluyendo las leyes relativas a tarifas, aduanas y derechos de importación en Puerto Rico prescritas por la Ley del Congreso titulada "Ley para proveer temporalmente de rentas y un gobierno civil a Puerto Rico y para otros fines" aprobada en 12 de abril de 1900, continúan por la presente en vigor, y todas las leyes y partes de leyes incompatibles con las disposiciones de esta Ley, quedan por la presente derogadas" (103).

Por otro lado, más tarde, para el 21 de abril de 1930, por la Resolución Conjunta Número 18 (página 617), se autorizó la publicación del Código Civil y del Código de Comercio que habían sido compilados por la Comisión Conjunta Legislativa. Este Código Civil de Puerto Rico, edición de 1930, reemplazó a la edición del 1902.

Para la preparación del Código del 1930, se tomó como base la edición del Código Civil de 1902 que se había publicado en la Compilación de Estatutos Revisados y Códigos de Puerto Rico de 1911.

Esta edición del 1930 conservó algunos estatutos que se publicaron en el Código Civil Español del 1889 y en el de 1902, como el artículo 3 por virtud del cual se dispuso que "En ningún caso podrá el efecto retroactivo de una ley perjudicar los derechos adquiridos al amparo de una legislación anterior"; y el artículo 280 (equivalente al 354 en la edición del 1902 y 348 en la edición del 1889) por virtud del cual se ratificó y reconoció la propiedad privada y el derecho de los ciudadanos al goce y disfrute de la misma (104).

Por otro lado, más tarde, para el 3 de julio de 1952, por virtud de la Ley Publica 447, el Congreso de los Estados Unidos aprobó la Constitución del Estado Libre Asociado de Puerto Rico (105).

Siendo ratificada la misma más tarde por el Gobernador de Puerto Rico, don Luis Muñoz Marín, el 25 de julio de 1952; por virtud de la cual quedó fundado el Gobierno del Estado Libre Asociado de Puerto Rico (106).

La Constitución del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, que nos rige al presente, también ratificó la vigencia de las leyes y ordenanzas españolas que componían el ordenamiento jurídico sobre la propiedad privada, contenidas en el Código Civil Español, la Ley Hipotecaria del 1893 y su Reglamento, entre otras, al momento del cambio de soberanía. Evidencia de ello fue lo mencionado en las secciones: 7 de su artículo 2, donde se indicó que: "Se reconoce como derecho fundamental del ser humano el derecho a la vida, a la libertad y al disfrute de la propiedad. No existirá la pena de muerte. Ninguna persona será privada de su libertad o propiedad sin el debido proceso de ley, ni se negará a persona alguna en Puerto Rico la igual protección de las leyes. No se aprobarán leyes que menoscaben las obligaciones contractuales. Las leyes determinarán un mínimo de propiedad y pertenencias no sujetas a embargo"; la 9 de su artículo 2, donde se indicó que: "No se tomará o perjudicará la propiedad privada para uso público a no ser mediante el pago de una justa compensación de acuerdo con la forma provista por ley"; y la 1 de su artículo 9, donde se indicó que: "Al comenzar a regir esta Constitución todas las leyes que no estén en conflicto con la misma continuarán en vigor íntegramente hasta que sean enmendadas o derogadas o hasta que cese su vigencia de acuerdo con sus propias disposiciones. Salvo que otra cosa disponga esta Constitución la responsabilidad civil y criminal, los derechos, franquicias, concesiones, privilegios, reclamaciones, acciones, causas de acción, contratos y los procesos civiles criminales y administrativos subsistirán no obstante la vigencia de esta Constitución" (107).

Por otro lado, más tarde, por virtud del artículo 254 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, Número 198, del 8 de agosto de 1979, quedó derogada la Ley Hipotecaria para las Provincias de Ultramar del 14 de julio del 1893, que regía en Puerto Rico (108).

Siendo las inscripciones por virtud de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad del 1979, que rige en Puerto Rico al presente, al igual que en las Leyes Hipotecarias anteriores del 1893 y 1878, meramente declarativas no siendo fuente de derechos. No pudiendo estas Leyes ni las inscripciones por virtud de las mismas, afectar los derechos nacidos antes de su promulgación. Principalmente en el caso del trafico registral originado por informaciones posesorias condicionadas a no perjudicar los derechos de propiedad del tercero civil de mejor derecho a la propiedad (109). No pudiendo las inscripciones ni la Ley Hipotecaria afectar la existencia y validez de los derechos nacidos en la esfera extra registral, los derechos presumidos nacidos en la esfera registral (110).

Fuentes Documentales y Bibliográficas

1. Sociedad, Derecho y Justicia, José Trías Monge, 1986, páginas 17 a 117

2. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, página 1

3. Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1990, Tomo I, páginas 495 a 497

Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1994, Tomo IV, páginas 435, 442 y 605

Historia de Puerto Rico, Trayectoria de un pueblo, Blanca G. Silvestrini, 1992, páginas 71, 119, 131

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4. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, página 2

5. Historia de Puerto Rico, Trayectoria de un pueblo, Blanca G. Silvestrini, 1992, página 76

6. Historia de Puerto Rico, Trayectoria de un pueblo, Blanca G. Silvestrini, 1992, páginas 70 a 75

Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, páginas 97 a 99

Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1990, Tomo I, páginas 495 a 497

Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1992, Tomo II, páginas 336, 338 y 346

7. Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1990, Tomo I, páginas 495 a 497

Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1994, Tomo IV, página 613

8. Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1990, Tomo I, páginas 163 a 164

Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, página 188

9. Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, página 196

10. Historia de Puerto Rico, Trayectoria de un pueblo, Blanca G. Silvestrini, 1992, páginas 75 a 76

11. Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1990, Tomo I, páginas 495 a 497

Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1994, Tomo IV, página 435

12. Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1990, Tomo I, páginas 495 a 497

Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1994, Tomo IV, página 613

13. Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1994, Tomo IV, página 435

14. Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1994, Tomo IV, página 616

Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, página 269

15. Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1992, Tomo II, páginas 289

16. Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, página 197

17. Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, páginas 171 a 172

Historia de Puerto Rico, Trayectoria de un pueblo, Blanca G. Silvestrini, 1992, páginas 85, 128 a

130

18. Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, página 196

19. Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1990, Tomo I, páginas 495 a 497

Historia de Puerto Rico, Trayectoria de un pueblo, Blanca G. Silvestrini, 1992, páginas 71, 119 y

166

Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, página 270

20. Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1994, Tomo IV, página 435

21. Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1990, Tomo I, página 109

Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1992, Tomo II, página 333

22. Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, página 197

23. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, página 3

Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, página 270

24. Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, página 197

Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1992, Tomo III, página 503

25. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, página 2

26. Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1994, Tomo IV, página 435

Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, páginas 269 a 270

27. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, páginas 2 y 3

28. Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, páginas 259, 269 a 270

29. Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1994, Tomo IV, página 631

Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, páginas 269 a 270

30. Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1994, Tomo IV, página 435

Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, páginas 269 a 270

31. Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1994, Tomo IV, páginas 435 y 636

La Real Cédula de Gracias de 1815 y sus primeros efectos en Puerto Rico, Raquel Rosario

Rivera, 1995, página 24

32. Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1990, Tomo I, páginas 437 a 442

Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1994, Tomo IV, páginas 475 a 484

Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, páginas 283 a 284

33. Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1990, Tomo I, página 95

Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1992, Tomo II, páginas 878 a 879

34. Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1990, Tomo I, página 29 y 668

Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1994, Tomo IV, página 435 y 638

Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, páginas 275 a 279

Archivo General de Puerto Rico, Fondo Gobernadores Españoles, año 1778, Caja 77, Folios 22

al 26 vto.

Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, páginas 3 y 4

35. Sociedad, Derecho y Justicia, José Trías Monge, 1986, páginas 35 y 44 a 45

Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, página 4

36. Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1992, Tomo II, páginas 878 a 879

Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, página 4

Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, páginas 259, 295 a 296 y 358

37. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, página 5

Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, páginas 259, 295 a 296 y 358

38. Periódico El Nuevo Día, Revista Por Dentro, 31 de octubre de 1996, página 86

Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, páginas 259, 295 a 296 y 358

39. Historia de Puerto Rico Siglo XIX, Lidio Cruz Monclova, 1979, tomo I, páginas 10 y 51

40. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, página 5

41. Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1992, Tomo II, página 388

42. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, página 5

43. Historia de Puerto Rico, Lucas Morán Arce, 1994, páginas 118 y 119

Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

páginas 365 a 383

Historia de Puerto Rico, Trayectoria de un pueblo, Blanca G. Silvestrini, 1992, páginas 228 a 231

Historia de Puerto Rico Siglo XIX, Lidio Cruz Monclova, 1979, tomo I, página 49

Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1990, Tomo I, páginas 541 a 542

44. Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1990, Tomo I, página 650

Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, página 5

Historia de Puerto Rico Siglo XIX, Lidio Cruz Monclova, 1979, tomo I, páginas 55, 61 a 63 y 527

a 530

45. Historia de Puerto Rico, Lucas Morán Arce, 1994, página 119

Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1994, Tomo IV, páginas 435 y 636

Historia de Puerto Rico Siglo XIX, Lidio Cruz Monclova, 1979, tomo I, páginas 78 a 80

Historia de Puerto Rico, Trayectoria de un pueblo, Blanca G. Silvestrini, 1992, páginas 237 a 252

Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, páginas 378 a 383 y 421 a 422

La Real Cédula de Gracias de 1815 y sus primeros efectos en Puerto Rico, Raquel Rosario Rivera,

1995, páginas 37 a 41, 57, 75, 90 a 93, 95 a 97, 100 a 101, 104, 109 a 113, 117 a 119 y 123 a 141

46. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, páginas 5 y 6

47. Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1994, Tomo IV, página 642

Historia de Puerto Rico Siglo XIX, Lidio Cruz Monclova, 1979, tomo I, página 94

Historia de Puerto Rico Siglo XIX, Lidio Cruz Monclova, 1979, tomo II, 2da parte, página 486

Certificación expedida el 14 de abril de 1910 por el Comisionado de lo Interior de Puerto Rico,

Protocolo Notarial, 1910, Lcdo. Ramón S. Pesquera, Bayamón, página 3

Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, páginas 3 y 4

48. Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1994, Tomo IV, páginas 435 y 636

Historia de Puerto Rico Siglo XIX, Lidio Cruz Monclova, 1979, tomo I, página 95

La Real Cédula de Gracias de 1815 y sus primeros efectos en Puerto Rico, Raquel Rosario

Rivera, 1995, página 24

49. Historia de el Dorado Puerto Rico, 1987, Marcelino J. Canino Salgado, página 29

50. Historia de Puerto Rico Siglo XIX, Lidio Cruz Monclova, 1979, tomo I, página 193

51. Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1990, Tomo I, páginas 164 a 173

Historia de Puerto Rico Siglo XIX, Lidio Cruz Monclova, 1979, tomo I, páginas 195 y 205

Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, página 427

52. Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1994, Tomo IV, páginas 435 y 636

Historia de el Dorado Puerto Rico, 1987, Marcelino J. Canino Salgado, página 245

La Real Cédula de Gracias de 1815 y sus primeros efectos en Puerto Rico, Raquel Rosario

Rivera, 1995, página 24

Expediente instruido para informar al Gobierno General sobre petición de Ceferino Nevarez

vecino de Toa Baja, pidiendo se le cedan por composición unos terrenos que cultiva en

aquella jurisdicción; Consejo Contencioso Administrativo, 15 noviembre de 1882, expediente 27,

resolución.

Expediente instruido por Jacinto de Jesús López Martínez en el 1883 contra una resolución del

Gobierno General sobre reversión al Estado de 100 cuerdas de terreno concedidas a Manuel

Canino como consecuencia del expediente instruido para informar al Gobierno General sobre

petición de Ceferino Nevarez vecino de Toa Baja, pidiendo se le cedan por composición unos

terrenos que cultiva en aquella jurisdicción; Consejo Contencioso Administrativo, 7 de enero de

1884, expediente 73, moción del Estado suplicando se desestime la apelación.

Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, páginas 421 a 422 y 424

53. Historia de Puerto Rico Siglo XIX, Lidio Cruz Monclova, 1979, tomo I, páginas 243 a 244

54. Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1990, Tomo I, página 68

Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1992, Tomo III, página 467

55. Historia de Puerto Rico, Lucas Morán Arce, 1994, página 128

Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1992, Tomo III, página 505

Historia de Puerto Rico Siglo XIX, Lidio Cruz Monclova, 1979, tomo I, páginas 225 a 229 y 305

Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, páginas 436 a 439

56. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, página 6

57. Historia de Puerto Rico Siglo XIX, Lidio Cruz Monclova, 1979, tomo I, páginas 238 a 239

Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, página 440

58. Certificación expedida el 14 de abril de 1910 por el Comisionado de lo Interior de Puerto Rico,

Protocolo Notarial, 1910, Lcdo. Ramón S. Pesquera, Bayamón, página 3

59. Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1990, Tomo I, páginas 888 a 890

Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1994, Tomo IV, páginas 435 y 636

Historia de Puerto Rico Siglo XIX, Lidio Cruz Monclova, 1979, tomo I, página 262

La Real Cédula de Gracias de 1815 y sus primeros efectos en Puerto Rico, Raquel Rosario

Rivera, 1995, página 24

60. Tesauro de Datos Históricos de Puerto Rico, 1994, Tomo IV, página 626

Historia de Puerto Rico Siglo XIX, Lidio Cruz Monclova, 1979, tomo I, página 313

61. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, páginas 6 y 7

62. Historia de Puerto Rico Siglo XIX, Lidio Cruz Monclova, 1979, tomo I, página 344

Certificación expedida el 14 de abril de 1910 por el Comisionado de lo Interior de Puerto Rico,

Protocolo Notarial, 1910, Lcdo. Ramón S. Pesquera, Bayamón, página 16

63. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, página 7

64. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, página 8

65. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, páginas 9 y 10

66. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, páginas 8 y 9

67. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, página 6

68. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, página 10

69. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, páginas 11 y 12

70. Historia de Puerto Rico Siglo XIX, Lidio Cruz Monclova, 1979, tomo II, 1ra parte, páginas 331 a

338

Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, página 597

71. Historia de Puerto Rico Siglo XIX, Lidio Cruz Monclova, 1979, tomo II, 1ra parte, página 381

72. Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, página 619

Historia de Puerto Rico Siglo XIX, Lidio Cruz Monclova, 1979, tomo II, 2da parte, pág 653 a 655

El Desarrollo Constitucional de Puerto Rico, Documentos y Casos, Carmen Ramos de Santiago,

1985, páginas 1 a 11

73. Certificación expedida el 14 de abril de 1910 por el Comisionado de lo Interior de Puerto Rico,

Protocolo Notarial, 1910, Lcdo. Ramón S. Pesquera, Bayamón, página 16

74. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, página 12

75. Historia de Puerto Rico Siglo XIX, Lidio Cruz Monclova, 1979, tomo II, 2da parte, página 488

76. Historia de Puerto Rico Siglo XIX, Lidio Cruz Monclova, 1979, tomo II, 2da parte, página 526

77. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, página 12

78. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, página 12

79. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, páginas 12 y 13

Historia de Puerto Rico Siglo XIX, Lidio Cruz Monclova, 1979, tomo II, 2da parte, página 488

80. Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, página 619

Historia de Puerto Rico Siglo XIX, Lidio Cruz Monclova, 1979, tomo II, 2da parte, página 553

81. Historia de Puerto Rico Siglo XIX, Lidio Cruz Monclova, 1979, tomo II, 2da parte, página 683

82. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, página 26

Código Civil de Puerto Rico, 1930, art. 1 (31 L.P.R.A. § 1), historial

83. Código Civil de Puerto Rico, 1930, art. 1 (31 L.P.R.A. § 1), historial

84. Código Civil de Puerto Rico, 1930, artículos 3 y 280 (31 L.P.R.A. § 3 y 1111)

85. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, página 25

86. Arroyo v. Registrador, 1962, 86 D.P.R. 362

87. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, páginas 25 a 32

88. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, páginas 47 a 48

89. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, páginas 50 a 51

90. Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, páginas 694 a 695

91. Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, páginas 695 a 700

El Desarrollo Constitucional de Puerto Rico, Documentos y Casos, Carmen Ramos de Santiago,

1985, páginas 11 a 31

92. Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, página 705

93. Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, páginas 701, 706 y 707

94. Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, página 707

95. Puerto Rico, desde sus orígenes hasta el cese de la dominación española, Luis M. Díaz Soler,

1994, página 708

96. Código Civil de Puerto Rico, 1930, art. 1 (31 L.P.R.A. § 1), historial

Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, páginas 58 a 59

El Desarrollo Constitucional de Puerto Rico, Documentos y Casos, Carmen Ramos de Santiago,

1985, páginas 32 a 38

97. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, página 60

98. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, páginas 59 y 60

99. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, página 64

El Desarrollo Constitucional de Puerto Rico, Documentos y Casos, Carmen Ramos de Santiago,

1985, páginas 58 a 71

100. Código Civil de Puerto Rico, 1930, art. 1 (31 L.P.R.A. § 1), historial

101. Sociedad, Derecho y Justicia, José Trías Monge, 1986, página 81

102. Código Civil de Puerto Rico, 1902, artículos 3 y 354 (31 L.P.R.A. § 3 y 1111)

103. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, página 64

El Desarrollo Constitucional de Puerto Rico, Documentos y Casos, Carmen Ramos de Santiago,

1985, páginas 79 a 112

104. Código Civil de Puerto Rico, 1930, art. 1 (31 L.P.R.A. § 1), historial

105. El Desarrollo Constitucional de Puerto Rico, Documentos y Casos, Carmen Ramos de Santiago,

1985, páginas 183 a 203 y 208 a 209

106. El Desarrollo Constitucional de Puerto Rico, Documentos y Casos, Carmen Ramos de Santiago,

1985, página 215

107. El Desarrollo Constitucional de Puerto Rico, Documentos y Casos, Carmen Ramos de Santiago,

1985, páginas 183 a 203

108. Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad (30 L.P.R.A. 2001), historial, Ley anterior

109. Derecho Hipotecario Puertorriqueño, Dennis Martínez Irizarry, 1968, páginas 96, 97, 101 y 149

110. Asociación de Condómines v. Naveira, 1977, 106 D.P.R. 88